Keďže z ohlasu od vás vidím, že vŕtanie sa vo finančnej situácii iných ľudí je pre vás veľmi zaujímavé 😉 je tu ďalšia finančná analýza čitateľa.  

Túto rodinu volám Investori na tenkom ľade (INTL). Za chvíľu sa dozviete prečo, ale začnime najprv ich slovami.

Ja som momentálne na materskej, a popri tom študujem na doktorandskom. Máme jedno malé dieťa 1,5 roka.  Manžel je zamestnaný.

Ja mám 25 rokov, manžel 28. Bývame spolu už 5 rokov. Najprv sme bývali v byte v KE, ktorý bol kupovaný s tým, že ho raz dáme do prenájmu. Teraz je byt už v prenájme a my bývame v rodinnom dome – novostavbe. /V druhom byte býva mama./

Máme jedno staré auto (18 ročné), hodnotu už v podstate nemá žiadnu – verím že ešte aspoň 3 roky nám poslúži.

Čo sa týka investičného plánu, tak mám len predstavu – nie úplne konkrétnu. Do 8 rokov by som chcela mať splatené hypotéky na dom.

Okrem toho by som chcela vytvoriť mesačný príjem – 600€ (prevažne z prenájmu nehnuteľností, nakoľko na investovanie do cenných papierov sa necítim). Je to suma, z ktorej budeme schopní po miernom šetrení vyžiť nakoľko už by sme v tom období nemali mať hypotekárne úvery.

Zároveň, nemám pocit že ešte je ideálny čas na kúpu nehnuteľnosti (aj ten byt ktorý sme teraz kupovali sme kupovali najmä kvôli situácii v mojej rodine), takže to vidím pre najbližšie rok skôr tak, že si vytvoríme nejakú vyššiu rezervu, a ak budú podmienky priaznivejšie, potom niečo kúpime. Chcela by som ešte asi 3 byty.

____________________________________________________________________________

 Fajn, pozrime sa teda na čísla

Výdaje mesačné EUR

1. Hypotéka dom 240 (28 rokov splatnosť)
2. Hypotéka dom 410 (8 rokov splatnosť)

Elektrina 89

Žumpa 50

Voda 10

Internet 10

Telefóny 45

Životné poistenia 40

Benzín 100

Potraviny 250

Drogéria (vrátane plienok atď) 70

Obliekanie/ iné 40

Ročné výdavky (prepočet na mesiac) 259

SPOLU 1,613

 

Výdaje ročné EUR

PZP+servis 150

Dovolenka 1,500

Poistka dom 60

Darčeky Vianoce/ svadby 400

Náklady súvisiace s domom 1000

SPOLU 3,110

 

Príjmy

Príjem manžel + Materská 1,414

Čistý zisk nájom SK byt 150

Čistý zisk nájom SK byt 2-  0 (v byte býva mama)

Štipendium manželka 550

Ročný bonus 275

SPOLU 2,389

 

Aktíva EUR

Dom bývanie 130,000

Byt SK 69,000

Byt SK 2 62,000

Rezerva na účte 1,000

SPOLU 262,000

 

Záväzky EUR

Hypotéka bývanie 117,500

Hypotéka Byt SK 39,000

Hypotéka Byt SK 2 55,800

SPOLU 212,300

 

Vypočítajme si základné finančné ukazovatele: 

Savings rate: (Príjmy – výdaje)/ Príjmy = (2,389 – 1,613) / 2,389 = 32.5%  

Net worth: Aktíva – záväzky = 262,000 – 212,300 = 48,700 EUR Celkom fajn na tak mladých ľudí s malým dieťaťom.

Cieľová suma: 25 x ročné výdavky (Prečo? Viac v tomto článku) = 25 x 1,613 x 12  = 483,900 EUR

Investovateľné aktíva: Net worth mínus všetky aktíva, ktoré sa nedajú investovať (Prečo? Viac v tomto článku) = 48,700 – Equity v byte na bývanie = (130tis – 117,500)-Equity v byte kde býva mama = 62,000-55,800) = 30,000 EUR.

Kedy sa pri tomto nastavení stane Investor na hrane finančne slobodný?

  

Hmm, nič moc, ale stále lepšie ako dôchodok v 70-ke.

Moje odporúčania 

1. To najdôležitejšie najskôr

Pozrite sa na čísla a popis situácie vyššie a skúste prísť na to, prečo volám túto mladú rodinu Investor na tenkom ľade. Naozaj, skúste to bez toho, aby ste si prečítali moju odpoveď nižšie. Dám vám sem jednu reklamu, nech vás to neláka 😉 Takto môžete vy sami začať analyzovať vašu finančnú situáciu a aj zistiť, či sa čítaním mojich článkov niečo aj učíte. 😉

Poďme teda k odpovedi. Mesačné výdavky INTK sú 1,613e. Majú staré auto (18-ročné), bez ktorého by pravdepodobne chod tejto rodiny zastal. Situácia s mamou nasvedčuje, že sú tam ešte iné problémy, do ktorých ale nepôjdeme. Prenajímaný byt v KE, dom s hypotékou, malé dieťa. Čo mi toto všetko hovorí? Že INTK majú okolo seba kopec možných finančných rizík. Potreba kúpiť nové auto, potreba výmeny práčky v prenajímanom byte, rast úrokových sadzieb na hypotékach… A to je v poriadku, to jednoducho patrí k životu. Otázka je, ako sú na tieto situácie pripravení. A pozerajúc sa na rezervu INTK vo výške 1,000e musím konštatovať, že INTK sú na veľmi, veľmi tenkom ľade. To je rezerva asi na dva TÝŽDNE! Akýkoľvek väčší výdavok by pre INTK znamenal nutnosť pôžičky. Pravdepodobne od rodiny, pretože pri výške aktuálnych splátok by banka asi mala problém s novou pôžičkou. Ak by rodina nemala..ani nebudem pokračovať.

Moje odporúčanie je preto celkom jasné. Okamžite prestať míňať na čokoľvek iné, pokiaľ nebude mať INTK rezervu (rozumej hotovosť v banke) vo výške minimálne 6 mesačných výdavkov tj 6 x 1,613 = 9,678e! Momentálne je INTK v krízovom režime! Volám to, že im „horia vlasy na hlave“, tak rýchlo musia teraz konať. Keď hovorím žiadne výdavky, myslím ozaj žiadne. Žiadne darčeky na svadby, vylepšenia na dome ani ‚iné‘. Tu sa jedná o to, či bude vôbec mať INTK strechu nad hlavou, ak príde k menšej kríze! Medzitým by som sa snažil aspoň získať v banke predschválenie na spotrebný úver resp. aspoň kreditnú kartu, aby mohli INTK vyriešiť najbližšiu krízu ‚aspoň‘ štandardným úverom a nie nejakou nebankovkou. Ok, snáď som to napísal už dosť jasne, preto poďme ďalej.

2. Hypotéky na dome/bytoch

INTK mi písali, že pred časom splatili časť úveru, no teraz by asi konali inak. A nemôžem než súhlasiť. Či pri investovaní do nehnuteľností, či pri vlastnej hypotéke je vždy lepšie mať hotovosť na účte ako o pár eur nižšiu mesačnú splátku. Keď príde krízová situácia. A ako som písal vyššie, INTK je na tenkom ľade. Keď máte hotovosť a banka vám napríklad zvýši úrokovú sadzbu hotovosť vám poskytne dostatok ČASU na nájdenie riešenia. Tých pár eur ušetrených na nižšej splátke vám žiadny extra rozdiel nespraví.

INTK by sa mali snažiť v prvom rade refinancovať svoje úvery a čo najviac znížiť svoju mesačnú SPLÁTKU, nie výšku úveru! 8 ročný úver je pravdepodobne prvý kandidát. Ak to samozrejme banka schváli. Dobrý hypomaklér by mal vedieť pomôcť. Príjmy z prenájmu banky akceptujú ako príjem tj príjem z bytu v KE by mal INTK zlepšiť prístup k úverom. Mohla by mama platiť ‚oficiálne‘ nájomné tj platiť INTK a INTK by platili náklady? Opäť by dosiahli vyšší mesačný príjem a prístup k lepším podmienkam. Nižšia splátka dá INTK bezpečie nižších mesačných nákladov a tým pádom aj nižšej potreby rezervy.

Rozumiem snahe INTK čím skôr splatiť hypotéky i keď ja sám k tomu pristupujem ináč. Mám dostatočnú rezervu, a preto radšej hotovosť investujem ako by som mal splácať úver s úrokom 1.5% p.a. Moje investície mi určite dokážu zarobiť viac. A aj ak nie, tak inflácia postupne ‚rozožerie‘ výšku úveru. Je to osobnom nastavení a neexistuje tu jediná správna cesta. Iba správna cesta pre konkrétneho človeka. Späť k INTK. Ak sa teda rozhodnú splácať fajn, ale akékoľvek splátky hypotéky budú robiť až POTOM, ako budú mať dostatočnú rezervu. 

3. Náklady

Náklady sú v zásade v poriadku. Najväčšou položkou sú splátky úverov. Cieľom INTK by malo byť v prvom rade znížiť výšku splátky na 8-ročnom úvere a predĺžiť jeho splatnosť na 30 rokov. 

Samotné poplatky za dom (žumpa, elektrina) sú tiež relatívne vysoké, preto v dlhodobom horizonte by som určite hľadal možnosti úspor (tepelné čerpadlo, kúrenie krbom, solárne panely  atď).

Benzín – vzhľadom k situácii v rodine je to v poriadku.

5. Príjmy

Tie sú fajn. Popri malom dieťati a vzhľadom na región odkiaľ INTK pochádzajú je to v poriadku.

5. Investície

Nehnuteľnosti sú dobrou voľbou. Časom sa však dostane INTK na hranicu svojich úverových možností (ak ju už nedosiahli)  a vtedy už nebudú môcť kupovať ďalšie nehnuteľnosti. Pár ich ešte pravdepodobne kúpiť budú môcť (ak sa manželka zamestná), no neviem, či to bude stačiť na 600e pasívneho príjmu. INTK sa preto budú musieť postupne naučiť aj iný spôsob ako investovať. Majú výhodu, že na to majú dosť času. Ak nie formou papierových aktív (čo by som im odporúčal) tak inou formou. Napríklad biznis, no ten je už rizikovejší a vyžaduje omnoho viac času ako papierové aktíva či nehnuteľnosti.

Taktiež mám trochu obavu z investície Byt SK 2, nakoľko je to byt kupovaný v dedine kde INTK býva. Z môjho pohľadu to však nie je veľmi vhodná lokalita na prenájom. Mnoho investorov robí tú chybu, že jednoducho investuje tam, kde býva, pretože to pozná a je to blízko. Poznať lokalitu však neznamená, že je to aj vhodná lokalita na investovanie. 

Záver

INTK je momentálne na tenkom ľade. Dokiaľ nebudú mať dostatočnú finančnú rezervu, budú stále v riziku, že aj malá nehoda ich dostane do víru úverov, splátok a nových úverov (Murphyho zákony žiaľ stále fungujú). Preto je toto Priorita č. 1 pre INTK.

Predĺženie splatnosti 8-ročného úveru na štandardných 30-rokov by malo výrazne odľahčiť mesačný cashflow INTK a znížiť výšku potrebnej finančnej rezervy. Ak budú chcieť robiť predčasné splátky fajn, ale nebudú pod tlakom vysokých mesačných splátok.

Pri nových investíciách do nehnuteľností by som sa vždy poradil s realitným maklérom/ investorm z danej oblasti, či je to vhodná lokalita na prenájom. V našej FB skupine je pár investorov z regiónu, kde INTK bývajú. 

Napriek výčitkám vyššie sú však INTK na správnej ceste. Ak vyriešia čím skôr problém s rezervou, nebudú sa báť požiadať o radu pri ďalšej investícii a udržia si svoje výdavky pod kontrolou ich dieťa vyrastie vo finančne slobodnej rodine 😉 Verím, že sa vám táto finančná analýza čitateľa páčila.

——————

Aké odporúčania by ste dali INTK Vy? Budem rád ak pridáte svoj komentár.

Tento článok vyšiel prvýkrát 9. júla 2018.