Investičné apartmány – oplatí sa to?

6.12. 2019Tomáš Pieružek 0 Komentárov

Sú investičné apartmány ziskovou investíciou? Oplatí sa to?

V poslednom čase dostávam práve túto otázku, preto som sa rozhodol k tomu napísať pár slov. 😉

Predtým než sa dostanem k odpovedi, krátka úvaha o súčasnom (jún 2018) realitnom trhu a investoroch do nehnuteľností. Otázka či investovať do apartmánov mi hovorí, že investori už nenachádzajú vhodné ‚bežné‘ investičné nehnuteľnosti (rozumej klasické byty), a preto už hľadajú v oblastiach kam by pred pár rokmi určite nezablúdili. Už dlhšie píšem, že v Bratislave už skoro tri roky neinvestujem, pretože mi tu jednoducho čísla nevychádzajú. Čo tým chcem povedať?

Iba to, že buďte veľmi opatrní, kam až zájdete vo svojej snahe investovať svoje peniaze, len aby ste nedržali na účtoch hotovosť. Cash je niekedy jediná správna voľba. 😉 Najmä v období, keď sú ceny väčšiny aktív (nehnuteľnosti, akcie..) veľmi vysoko. Apartmány, nehnuteľnosti v zlých štvrtiach a so zlou dispozíciou sú príklady takýchto ‚vynútených‘ investícií.

Na druhej strane, ak máte vo svojom portfóliu zlú investíciu (viď definíciu vyššie), teraz a asi ešte pár ďalších rokov bude vhodný čas na úvahu o jej pedaji. K tomu ale v ďalšom článku.

Poďme ale späť k apartmánom.

Najprv si zadefinujme, čo sú vlastne apartmány. Ľudia hovoriaci o apartmánoch zvyčajne myslia dve veci.

Buď myslia nebytový priestor v bytovom dome, ktorý sa tvári ako byt, alebo myslia apartmán v dovolenkovej (napr. horskej) oblasti, kam ľudia chodia na dovolenku. Aby som nezdržoval tých, čo hľadajú len rýchlu odpoveď, poviem iba, že obidve nepovažujem za dobré investície. Prečo?

Apartmán v bytovom dome

Hlavným problémom takéhoto apartmánu je, že v apartmáne nemôžete mať trvalý pobyt. Znamená to, že tam môžete bývať, ale nemôžete získať výhody obyvateľa danej mestskej časti (úrady, ŠPZ na auto, zvýhodnené parkovanie…). To znamená, že takýto apartmán kupujú väčšinou len investori alebo podnikatelia ako svoju kanceláriu. To však znamená, že v oblasti dopytu po takomto apartmáne ste práve eliminovali 80-90% kupujúcich. To je fajn pri kúpe (nižšia cena), no problém nastane pri jeho predaji a pri raste ceny takéhoto apartmánu počas dlhodobého vlastníctva. Žiaľ rast ceny apartmánu bude pravdepodobne zaostávať za rastom ceny klasického bytu. A ak ste čítali moje predchádzajúce články viete, že rast ceny tvorí značnú časť výnosu investície do nehnuteľnosti. Taktiež v kríze pôjdu ceny apartmánov výrazne dole, nakoľko investori aj podnikatelia počas krízy ‚vymiznú‘ a tým pádom aj dopyt po apartmánoch.

Kedy by ste mali zvažovať kúpu apartmánu?

Najmä ak vám ide IBA o cashflow a pasívny príjem z prenájmu. Bez ohľadu na to, či jeho cena porastie alebo nie. Tj ak chcete čím skôr nahradiť svoj príjem zo zamestnania pasívnym príjmom a netrápi vás vývoj ceny takéhoto apartmánu. Výhodou je, že apartmány sa predávajú lacnejšie ako byty, preto dokážete pri nich získať lepší cashflow.

Stretol som sa aj s tým, že ľudia kúpia apartmán a potom ho chcú ‚prepísať‘ na byt. Je to dlhá a riziková cesta a ak nie ste odborník v tejto oblasti určite sa do toho nepúšťajte. Apartmány totiž častokrát nespĺňajú zákonné požiadavky na byty ako napríklad svetelnosť bytu, či minimálna rozloha miestností, preto je ich prepis problematický.

Apartmány v dovolenkových oblastiach

Toto je trošku iný prípad ako apartmány v bytovom dome. Určite ste čítali o ponuke apartmánov ako skvelej investícii na Donovaloch či vo Vysokých Tatrách. A ak ste zažili rok 2008 aj viete, ako tieto ‚investície skončili. Ešte dnes môžete nájsť takéto rozostavané apartmánové domy spred krízy.

Investovanie do takýchto apartmánov je biznis v oblasti cestovného ruchu. Nepleťte si ho preto s prenájmom bytov na bývanie. Ak chcete podnikať v cestovnom ruch, musíte vedieť, kedy je sezóna, ako dlho naopak trvá mimo-sezóna, ktoré oblasti sú pre turistov atraktívne, aké sú ceny v sezóne, mimo sezóny, kto bude apartmán upratovať a vymieňať posteľné prádlo, kto bude riešiť opravy v apartmáne, kto bude riešiť rezervácie, sťažnosti/požiadavky turistov atď.

Developeri vám častokrát krásne vypočítajú, aký výnos dosiahnete, dokonca, že sa postarajú o celý chod apartmánu vrátane rezervácií a správy. Keďže ale patríte k pravidelným čitateľom môjho blogu už veľmi dobre viete, že pri akejkoľvek rade sa v prvom rade musíte pozrieť na to KTO vám radí a aký je jeho prvoradý záujem. Netvrdím, že na apartmánoch sa neda zarobiť, ale nenechajte sa oklamať predstavou vysokého výnosu bez práce. Spravte si vlastnú, konzervatívnu analýzu obsadenosti, nákladov, cien a až potom sa rozhodujete či do tejto investície ísť, či nie.

Apartmán ako investícia a zároveň náš dovolenkový raj

Ešte jedna vec – mnoho ľudí sa nechá nalákať na ponuku typu: „Bude to vaša investícia a ešte tam aj môžete kedykoľvek prísť na dovolenku. Dva v jednom, nie je to paráda?!“ Áno je, najmä pre developera. Poviem vám ako to skončí vo väčšine prípadov. Po prvých pár mesiacoch nadšenia z nového apartmánu, kam chodíte každý týždeň, zistíte, že by ste možno radi vyskúšali aj niečo iné, no váš finančný záväzok vám to nedovolí. Dôležité je povedať, že musíte chodiť do vášho apartmánu mimo-sezónu (tj aj mimo víkendov), nakoľko počas sezóny sú najvyššie ceny, preto ho musíte prenajímať, aby vám tie sľubované čísla ozaj aj vychádzali. Výnosnosť po započítaní všetkých nákladov tiež nie je nič extra, keďže je v okolí ďalších 20 rovnakých apartmánov. Ok, myslím že chápete, čo tým myslím. Rozhodnite sa či je to pre vás biznis (investícia) alebo miesto pre vašu dovolenku. Kombinácia ako odpoveď neplatí. Investujte radšej tieto peniaze do overenej investície (nehnuteľnosti, akcie, biznis) a na dovolenku radšej choďte každý rok niekam inam cez Airbnb – vaše overené investície vám túto dovolenku zaplatia.

V našej FB skupine o tejto téme prebehla zaujímavá diskusia – nájdete ju na tomto linku.

Máte inú skúsenosť? Investovali ste do apartmánov a je to dobrá investícia? Budem rád ak sa podelíte o svoj názor.

Tu nájdete aj video, ktoré sme na túto tému nahrali s Matejom Telekom: