Čo robiť ak neviete nájsť nájomníka

Možno sa vám to už stalo a ak nie, tak je to otázka času 😉 Dali ste realitnej kancelárii svoj byt, aby vám našla nájomníka. Prípadne si to zastrešujete sami a inzerát je vonku už pár týždňov. No žiaľ nič. Resp. záujemcovia sú, no len samí nevhodní kandidáti. A keďže čítate môj blog viete, že radšej nemať nájomníka, ako mať zlého nájomníka. Čo teda robiť v prípade, že neviete nájsť nájomníka a kedy by ste mali začať niečo meniť? 

Pozrime sa na to. 

Kedy začať niečo meniť?

Ideálne by ste mali mať inzerát vonku (tj na inzertnom portáli) dva mesiace pred koncom súčasného nájmu (ak samozrejme je byt aktuálne prenajatý). Prvý mesiac z týchto dvoch by som nazval testovací. Mali by ste získať prehľad o tom, či je dopyt po vašom byte či nie. Samozrejme túto testovaciu fázu môžete urýchliť a to tak, že sa spýtate vášho makléra na aktuálnu situáciu na trhu s nájmami. Na druhej strane najviac záujemcov sa ozýva tesne (2-3) týždne pred tým, než sa byt uvoľní.

Ak však počas tohto prvého mesiaca nemáte dostatočný počet dopytov, je načas začať uvažovať o zmene. Čo všetko môžete zmeniť?

Najprv lacné zmeny

V prvom rade si uvedomte, či potenciálni nájomníci nereagujú na inzerát vôbec (tj nevolajú a nepíšu) alebo či volajú a po obhliadke sa už neozvú. V prvom prípade je pravdepodobne problém s cenou resp. fotkami byty. V druhom skôr zariadenie / dispozícia bytu. V každom prípade sa pýtajte záujemcov na ich spätnú väzbu, nech vám povedia, čo ich odrádza.

Taktiež sa spýtajte svojho makléra, čo vášmu bytu chýba oproti podobným bytom na prenájom. Práčka, mikrovlnka, sieťky proti hmyzu na oknách, nová maľovka… To všetko sú relatívne lacné zmeny, ktoré však môžu vašich záujemcov odrádzať. 

Potom trochu drahšie zmeny

Ak zmeny vyššie nepomôžu, musíte prejsť k drahším zmenám. Stále však nie ísť výrazne s cenou dole – to je logicky posledná varianta.

Vo väčšine inzerátov nájdete niečo v zmysle ‚Študenti, rodiny s deťmi a záujemcovia s domácimi zvieratami prosím nevolať‘. Tieto skupiny ľudí si veľmi ťažko hľadajú nájom, preto ak ponúknete svoju nehnuteľnosť takýmto záujemcom váš okruh možných záujemcov sa značne rozšíri a naopak konkurencia sa zníži. 

Samozrejme, že vám neradím akceptovať hocikoho napr. 18 ročného študenta s dogou 😉

Domáce zvieratá (teda najmä psi). Menší psík či mačka sú ok, väčšie psi skôr nie.

Študenti – zahraniční skôr áno, najmä ak bude bývať v nehnuteľnosti sám. Ak je to slovenský študent môžete ho požiadať, aby za neho ručili jeho rodičia (formou ručiteľskej zmluvy). Pri zahraničných je to zbytočné, nakoľko hľadať jeho rodičov v Grécku a vymáhať od nich peniaze je nereálne. Viacerí študenti v byte skôr nie (ak to samozrejme nie je vaša cieľová skupina).

Rodiny s deťmi – toto je ťažšie. Ak máte (najmä malé) deti predpokladám, že viete, čo všetko dokážu. Pomaľovať steny, rozbiť väčšinu rozbitných vecí atď. Pre mňa je to teda skôr nie. Ak však máte troj a viac izbový byt, pravdepodobne bude vašou cieľovou skupinou práve rodina s deťmi.

Ako si však môžete tieto riziká ošetriť? Jednoducho vyšším depozitom – 2-3 násobok mesačného nájomného by vám mal umožniť kľudne spávať.

A nakoniec ti najdrahšie zmeny

V Bratislave sa v súčasnosti dostáva na trh väčšie množstvo novostavieb a časť z týchto bytov ide do prenájmov. Preto sú obdobia, kedy je na trhu pretlak ponuky. Ideálne je sa tomuto obdobiu vyhnúť, čo však nie je veľmi dobre realizovateľné v praxi. Ak je vaša nehnuteľnosť ‚zrazu‘ v druhej kategórii, budete musieť pouvažovať nad zmenou ceny.

Ak ste s vašou realitnou maklérkou dohodnutý, že nájomca platí celú províziu realitnej spoločnosti, môžete ponúknuť, že polovicu provízie zaplatíte vy. Ak ani to nepomôže, ostáva vám už len znížiť nájomné.

Jeden  komentár k zníženiu nájomného a varianty počkať dlhšie, kým sa niekto nenájde.

V mojej knihe píšem aj o tomto, no v skratke. Matematika tu je veľmi jednoduchá. Ak vám nehnuteľnosť sedí neobsadená jeden mesiac, vaše ušlé nájomné je napr. 500 eur. Ak po mesiaci nájdete nájomníka, ktorý vám zaplatí o 20eur viac, pretože ste počkali, za aký čas sa vám ten ušlý mesačný nájom vráti?   Pre tých, ktorý v škole na matematike nedávali pozor 😉 je to 500 / 20 = 25 mesiacov tj dva roky!!! Ostane vo vašej nehnuteľnosti tento nájomník vôbec dva roky? Záver je teda jednoduchý – dobre si to najprv spočítajte, ale moja rada je ŽIADNE neobsadené nehnuteľnosti! 

Aké máte vy skúsenosti a spôsoby ako nájsť nájomníkov? Budem rád ak sa podelíte o svoj názor v komentároch.

Tento článok vyšiel prvýkrát 7. septembra 2018.