Bývať vo vlastnom, či prenájom. Aj keď viem, že táto téma je veľmi polarizujúca a riskujem pár negatívnych komentárov, rozhodol som sa pozrieť sa na ňu. Dôvodom je, že častokrát čítam články, ktoré (dokonca vraj na základe čísiel) tvrdia, že nájom je z ekonomického hľadiska v porovnaní s kúpou absolútne nevýhodný (napr. TU). Pozrime sa teda na pár dôležitých faktov.

Kúpa nehnuteľnosti na bývanie je výbornou investíciou

Hmm, ozaj? Predstavte si, že ste skúsený investor (ak čítate moje články tak určite ste;) a uvažujete, čo by ste považovali za strašidelnú investíciu. Za investíciu, do ktorej by ste za žiadnu cenu nechceli investovať. Po chvíľke rozmýšľania by ste asi prišli na niekoľko bodov:

• Táto ‚investícia‘ by vám mala od začiatku ťahať peniaze z vašej peňaženky.
• Mala by byť nelikvidná tj jej predaj by mal trvať aspoň pár týždňov alebo ešte lepšie pár mesiacov.
• Poplatky pri jej kúpa a predaji by mali byť pekne vysoké – povedzme 2.000 EUR a viac?
• Jej kúpa by mala byť taktiež pekne komplikovaná – komplikované zmluvy, kopec dokladov a potvrdení na ktorých môžu právnici, banky a úrady zarobiť.
• Jej výnos by mal ledva prekonať infláciu (toto kritérium platí na Slovensku našťastie len v niektorých regiónoch – aha pardon nehovoríme o nehnuteľnostiach;).
• Na jej kúpu si v zásade musíte požičať a to na riadne dlho aby ste to utiahli! Povedzme 30-rokov? Ak teda cena tejto investície trošku stúpne, váš pákou posilnený výnos sa zväčší. To ľudí presvedčí, že je to výborná investícia. Mnohí si ani neuvedomia, že páka funguje oboma smermi tj, že pri poklese ceny vám úplne vymaže vaše vlastné zdroje. Nehovoriac o riziku rastu úrokov.
• Samozrejmosťou je, že počas svojho života by nemala táto investícia platiť žiadne úroky, dividendy, výnosy, skrátka nič!
• Mala by byť nemobilná, t.j. náš okruh záujemcov pri predaji bude limitovaný konkrétnou lokalitou. Ak by sa táto lokalita od kúpy z nejakého dôvodu zhoršila, tak vašu investíciu príliš ľudí chcieť nebude.
• Mala by byť drahá tj bude tvoriť obrovské percento vášho čistého majetku. Zbohom diverzifikácia.
• Taktiež by malo byť vlastníctvo tejto investície drahé – jej udržiavanie, opravy atď by mali pravidelne ťahať peniaze z vašej peňaženky.
• Mala by byť relatívne ľahko zničiteľná – oheň, záplavy..
• Výnos pri jej predaji by mal byť poriadne zdanený a možnosť oslobodenia od dane dosť komplikovaná. Samozrejme vaše mesačné výdavky by mali byť daňovo neuplatniteľné na zníženie dane.
• A samozrejme štát by mal byť jej skutočným vlastníkom a mal by mať právo každoročne si od vás vypýtať svoje nájomné (teda myslel som dane).

Zabudol som na niečo? 😉 

Nájom sa ekonomicky neoplatí

V tomto článku (https://www.aktuality.sk/clanok/574378/spocitali-ci-sa-viac-oplati-byt-kupit-alebo-prenajat/) autor pekne zhrnul porovnanie nákladov na bývanie pri kúpe a pri nájme – z pohľadu človek, ktorý má záujem o predaj nehnuteľností (výpočet robili ‚odborníci‘ z portálu nehnuteľnosti.sk). Kdepak udelali soudruzi z NDR chybu?

V prvom rade nech počítam ako počítam nejak mi to nevychádza. Autor píše, že pri prenájme zaplatí človek na nájomnom za 20 rokov až 233 tisíc EUR. 233.000 / 20 (rokov)  / 12 (mesiacov) = 970 eur mesačne. Odborníci asi žijú v inom meste ako ja, ale dostať za prerobený dvojizbový byt nájomné 970 EUR mesačne je zlý žart. Takýto byt si dokážete prenajať za 580-600 EUR (podobný prenajímam sám). Takže vaše náklady za 20 rokov sú 580 x 12 x 20 = 139 tisíc. Hmmm, rozdiel 94 tisíc.. 

Taktiež ‚odborníci‘ asi zabudli, že pri prenájme nemusíte zložiť 20% z kúpnej ceny nehnuteľnosti v hotovosti a že tieto peniaze môžete investovať. V príklade z článku je to 23 tisíc eur. Skúsme tieto peniaze dlhodobo (15 rokov) investovať na akciovom trhu. Pri konzervatívnom odhade rastu 6%p.a. bude mať nájomník po 15-tich rokoch 47 tisíc eur. Hmmm..

A to nehovorím o kúpe a opravách zariadení v byte ak ste vlastník – pokazená chladnička, práčka, televízor, nábytok.. A samozrejme celková rekonštrukcia po 15 rokoch – autor uvádza 10tis. Eur. V Bratislave to je skôr 20tis eur ak počítame aj s výmenou kuchynskej linky, prerábke kúpelky atď. 

Suma sumarum:

„V súčasných podmienkach je teda výhodnejšie vziať si hypotéku a platiť mesačné splátky banke ako platiť nájomné,“ zhrnul analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Martin Lazík.

A ja hovorím, že si máte dávať veľký pozor na to, kto vám radí! Ako totiž povedal Warren Buffet „Nikdy sa nepýtajte kaderníka či potrebujete ostrihať.„

Teda bývať vo vlastnom, či prenájom

Ako vo väčšine prípadov platí aj tu, že to závisí na viacerých faktoroch. Pár mojich odporúčaní:

• Ak ste mladý a neviete kde budete pracovať a žiť o tri roky, voľte podnájom. Byt si kúpte len ak máte istotu, že v danej nehnuteľnosti ostanete aspoň 10-15 rokov.
• Naopak, ak máte rodinu a deti pravdepodobne budete chcieť mať istotu svojho bývania. Tu už nejde v prvom rade o peniaze, ale o istotu, preto voľte radšej svoje bývanie.
• Ak chcete ostať flexibilný a mať možnosť presťahovať sa, prípadne odísť cestovať po svete určite voľte podnájom.
• Ak sa rozhodnete pre kúpu veľmi dobre si to spočítajte – hypotéka je len jedna časť nákladov. Taktiež počítajte s rastom úrokových sadzieb! Ďalej sú to poplatky správcovi, energie, internet/TV, poistenie, opravy, rekonštrukcia, kúpa nábytku/ elektroniky, dane, poplatky pri kúpe (kataster, znalec), poplatky realitnej kancelárii…
• A samozrejme ‚opportunity cost‘ – keďže pri nájme nemusíte vložiť do kúpy vlastné zdroje, môžete tieto prostriedky investovať a začať si tak budovať pasívny príjem. Taktiež všetko, čo ušetríte na nájomnom môžete taktiež postupne investovať.
• Zopakujem to ešte raz – dávajte si veľmi dobrý pozor na to, kto vám radí!!! Pracovník v banke, hypotekárny maklér, realitný maklér, vaši rodičia? To asi nebudú najlepší poradcovia.
• Ak sa rozhodnete pre kúpu uvažujte aspoň o tom, či môžete časť tejto nehnuteľnosti (napr. jednu izbu) prenajať niekomu ďalšiemu. Získate tak skúsenosti z prenájmom nehnuteľností a taktiež vám nájomník pomôže so splácaním úveru.

Na mojich prednáškach a v knihe hovorím, že náklady na bývanie sú jednou z najväčších položiek v rozpočte bežnej domácnosti. Tento náklad rozhoduje do veľkej miery o tom, kedy (a či vôbec) sa stanete finančne slobodným. Spravte si preto analýzu toho, čo sa viac oplatí sami a nenechajte toto rozhodnutie na ‚odborníkov‘. Ja sám bývam v podnájme, no nevylučujem, že si v budúcnosti kúpim svoje vlastné bývanie. Nateraz mi ale viac vyhovuje podnájom.

Bývať vo vlastnom či prenájom? Ako riešite svoje bývanie vy? Budem rád ak sa podelíte o názor.

 Tento článok vyšiel prvýkrát 30. apríla 2018.