Riziká pri investovaní do nehnuteľností

S investovaním do nehnuteľností je spojených veľa mýtov. Na nehnuteľnostiach sa nedá zarobiť, staranie sa o nájomníkov je peklo, budú vám vyvolávať o jednej v noci, že im vytiekla práčka atď. Aj keď niektoré z nich sa skutočne môžu stať (i keď mne za vyše štyri roky odkedy prenajímam nehnuteľnosti žiadny nájomník o jednej nevolal;) existujú spôsoby, ako riziká investovania do nehnuteľností minimalizovať.

Pozrime sa teda na najväčšie riziká pri investovaní do nehnuteľností. Samozrejme toto nie je kompletný zoznam rizík, ten je skoro nekonečný, ale ak s investovaním len začínate a vyhnete sa im, máte dobrú pravdepodobnosť, že sa vyhnete katastrofickým chybám. Poďme teda na to.

Preplatenie nehnuteľnosti

Pri rozhodovaní o kúpe investičnej nehnuteľnosti rozhodujú čísla, nie emócie! Toto je vaša hlavná výhoda oproti kupujúcim, ktorí hľadajú bývanie pre seba. Nie nadarmo sa hovorí, že na nehnuteľnosti sa zarába pri KÚPE, nie pri predaji. Ak kúpite nehnuteľnosť za príliš vysokú cenu automaticky generujete ďalšie riziká, ktoré spomínam nižšie riziko negatívneho cash-flow; strácate bezpečnostný vankúš pri možnom poklese cien, riziko že nebudete vedieť splácať úver atď.

Ako minimalizovať toto riziko?

Nekupovať predražené nehnuteľnosti;) Jednoduchým kritériom je, že nájomné, ktoré môžete dostať za prenájom nehnuteľnosti, musí pokryť všetky náklady! A pod všetkými nákladmi rozumieme naozaj všetky náklady (viac v článku o analýze konkrétnej nehnuteľnosti). To znamená, že v prvom rade vám musia sedieť čísla!

Nesprávna nehnuteľnosť

Ak vám čísla sedia na papieri, musia sa dané čísla dať aj skutočne dosiahnuť. Ak si vo svojej analýze poviete, že mesačný nájom, ktorý viete dosiahnuť je 450 Eur, ale po kúpe zistíte, že danú nehnuteľnosť neviete 4 mesiace prenajať, pretože je ďaleko od občianskej vybavenosti (dopravná vybavenosť, obchody atď) máte problém.

Ako minimalizovať toto riziko?

Lokalita, lokalita, lokalita! Čo konkrétne to znamená?

Investičná nehnuteľnosť by mala spĺňať minimálne nasledovné kritéria:

1. V danej oblasti je záujem o nájom daného typu nehnuteľnosti. Najlepší spôsob ako zistiť o čo je v danej lokalite záujem je porozprávať sa s VIACERÝMI realitnými maklérmi, ktorí sa vyznajú v danej lokalite. Aby ste makléra motivovali, môžete mu ponúknuť exkluzívne zastupovanie, keď budete nehnuteľnosť prenajímať. Ak nič iné nefunguje, môžete skúsiť uverejniť fiktívny inzerát s vašou nehnuteľnosťou, ktorú plánujete kúpiť a sledovať, koľko dopytov dostanete.
2. Do 10-15 minút pešo sa nachádza zastávka hromadnej dopravy, obchody, reštaurácie, v širšom okolí sa nachádza kino, nemocnica, fitness…
3. V okolí sa nachádza dostatok pracovných príležitostí.
4. Nachádza v strednom až väčšom meste, ktoré ‘nevymiera’, tj počet obyvateľov rastie resp. aspoň neklesá.
5. Orientácia okien nie je smerom do rušných ulíc.

Neviete nájsť nájomníka

Ak ste si splnili domácu úlohu podľa bodu vyššie, toto riziko by ste mali mať už ošetrené. Ak však aj napriek tomu neviete nájsť nájomníka, musíte sa zamyslieť nad dvoma faktormi. Cena, ktorú požadujete za prenájom a stav nehnuteľnosti. Radšej ponúknite nehnuteľnosť za nižšiu cenu, ako je trhová cena a majte ju obsadenú, ako mať nehnuteľnosť prázdnu a čakať na nájomníka, ktorý zaplatí nájomné o pár Eur vyššie. Druhým faktorom je stav nehnuteľnosti – pozrite sa v akom štandarde ponúka nehnuteľnosti na prenájom vaša konkurencia. Možno je vaše zariadenie už príliš staré a odrádza potenciálnych nájomníkov. Viac v tomto článku.

Neplatiaci nájomník

Áno, stáva sa to a ak budete investovať do nehnuteľností a budete to robiť dlhšie, stane sa to aj vám. Osobne už túto skúsenosť mám tiež. 😉 I keď vás to bude stáť pár nervov, dá sa to vyriešiť. A keď sa na to spätne pozriete, budete to brať ako síce drahé, ale veľmi užitočné školenie.

Ako minimalizovať toto riziko?

Prevencia je lepšia ako liečba. Výber vhodného nájomníka je v tomto biznise absolútne kľúčový. Keďže táto téma je veľmi obsiahla a pokryjem ju v ďalšom článku obmedzím sa na pár bodov:

1. príjem nájomníka minimálne vo výške  3-násobku výšky nájomného;
2. referencie od zamestnávateľa/ predchádzajúceho prenajímateľa;
3. zložený depozit a prvé nájomné pred odovzdaním kľúčov od bytu,
4. ‘tréning’ nájomníkov od prvého dňa – napr., že neskorá platba nájomného (čo i len o jeden deň!) je NEAKCEPTOVATEĽNÁ a automaticky nasledujú zmluvne dohodnuté pokuty za neskorú platbu.

Napriek akýmkoľvek kontrolám a referenciám sa môže stať, že neplatiaceho nájomníka dostanete práve vy. I tu máte niekoľko možností.

Krok jedna je vždy porozprávať sa s nájomníkom a zistiť čo sa deje. Každý sa môže dostať do krátkodobých finančných problémov – ak dostanete uspokojivé vysvetlenie a návrh na riešenie, dajte mu JEDNU šancu, nie viac. Ak sa situácia nevyrieši, požiadajte nájomníka, aby podľa zmluvy opustil nehnuteľnosť. Ak súhlasí super, ak nie a nehnuteľnosť opustiť nechce, ZAPLAŤTE MU, ABY ODIŠIEL! Verte mi, je to PODSTATNE LACNEJŠIE riešenie, ako súdne vysťahovanie prostredníctvom exekútora.

Ako posledné riešenie je súdne vysťahovanie. Tu už budete musieť v každom prípade požiadať o pomoc právnika. Ako som spomínal, je to drahé a trvá to veľmi dlho (6 mesiacov a viac), preto sa snažte spraviť čokoľvek, aby ste sa tomuto kroku vyhli. Jedno varovanie – čo určite nerobte je svojpomocné vysťahovanie nájomníka, vyhrážanie sa, návštevy o polnoci s kamarátmi atď. Môžete sa dostať na druhú stranu rieky a sedieť na lavici obžalovaných vy! Toto určite ako investor nechcete.

Nárast úrokovej sadzby na hypotékach

V súčasnosti sú úrokové sadzby na historicky najnižších hodnotách (2019 – 1% fix na 5 rokov). Sadzby pôjdu hore, otázka je len, či skôr, či neskôr! Preto sa na to pripravte.

Ako minimalizovať toto riziko?

Kúpa nehnuteľnosti za správnu cenu minimalizuje aj toto riziko. Pri kúpe nehnuteľností testujem danú nehnuteľnosť na rast úrokových sadzieb, t.j. pri akej sadzbe som ešte v pozitívnom cash-flow. Ideálne by nehnuteľnosť mala zniesť 2-3% nárast sadzieb bez toho, aby ste museli mesačne doplácať na danú nehnuteľnosť zo svojich zdrojov.

Ak chcete ďalej znížiť toto riziko máte dve možnosti: zafixovať si sadzbu na dlhšie obdobie, alebo mať finančnú rezervu na vykrytie vyšších úrokových sadzieb, t.j. hotovosť v banke, ktorá vám pomôže splácať zvýšené splátky úveru.

       Treba si však uvedomiť, že úrokové sadzby pôjdu hore ak sa bude ekonomike dariť a bude rásť inflácia. Rastúca inflácia tiež znamená, že postupne bude rásť aj nájomné, ktoré dostávate od nájomníkov, takže po čase budete vedieť pokryť rastúce splátky úveru zo zvýšeného cash-flow.

Väčšie výdavky na jednorázové opravy/výmeny

Pokazená chladnička, pokazený ohrievač vody sú výdavky, s ktorými musíte pri prenájme počítať. Už pri samotnej kalkulácii výnosnosti pri kúpe ich musíte brať do úvahy a keď táto situácia nastane, musíte byť pripravený. Nájomník určite nebude akceptovať, ak mu poviete, že novú chladničku kúpite za tri mesiace.

Ako minimalizovať toto riziko?

Finančná rezerva – minimálne vo výške mesačné náklady nehnuteľnosti x 6 mesiacov. Táto suma vám dá dostatok času na nájdenie riešenia.

Nájomník volajúci o jednej v noci

Osobne mi nikto o jednej v noci ešte nevolal, ale áno nájomníci budú mať na vás rôzne požiadavky na opravy atď.

Ako minimalizovať toto riziko?

Máte dve možnosti – starať sa o nájomníkov svojpomocne, alebo to kompletne prenechať profesionálom (profesionálnym správcom investičných nehnuteľností!).

Ako riešiť požiadavky nájomníkov svojpomocne si ukážeme v ďalšom článku. Profesionálnych správcov nájde na internete – stačí ak zadáte do Google ‘property management .sk’ prípadne ‚správa prenajímaných bytov‘.

Pokles ceny nehnuteľnosti

Na záver ten najväčší strašiak, ale už pravdepodobne, viete ako toto riziko ošetriť.

Ak je jedna vec pri nehnuteľnostiach istá, tak je to fakt, že ceny raz opäť spadnú!

Dobrou správou však je že potom opäť narastú. O tzv. Cykle nehnuteľností (18 year property cycle) si povieme v ďalšom článku, ale na teraz je podstatné že po kríze príde opäť rast.

Ako minimalizovať toto riziko?

Správne kúpiť nehnuteľnosť a pri kalkulácii ziskovosti nebrať rast ceny nehnuteľnosti do úvahy. Výhodou nehnuteľností je, že aj počas krízy, keď ceny nehnuteľností klesnú aj o 20%, ceny nájmov neklesajú! Ľudia sa jednoducho nevysťahujú na ulicu, pretože je kríza! Logicky obmedzia akékoľvek iné výdaje, ale niekde bývať musia! Taktiež počas krízy ľudia odkladajú kúpu nehnuteľností a radšej volia prenájom – to spôsobuje pozitívny tlak na ceny prenájmov, t.j. idú mierne hore.

Čo to teda pre vás znamená, ak cena vašej nehnuteľnosti klesne povedzme o 20%?

Z dlhodobého hľadiska nič, pretože ako inteligentný investor viete, že ceny sa vrátia na pôvodnú úroveň, keď kríza skončí a počas krízy stále dosahujete dobrý výnos, pretože ste kupovali za správnu cenu!

Problém máte iba v jednom prípade – ak potrebujete nehnuteľnosť v kríze rýchlo predať. Pokiaľ nehnuteľnosť nepredáte, je pri poklese cien nehnuteľností vaša strata len na papieri! Ak však musíte nehnuteľnosť predať, je vaša strata veľmi reálna!

Finančná rezerva je rozdiel medzi núteným predajom v kríze so stratou a preplávaním krízou bez väčších šrámov. Ak žijete z mesiaca na mesiac a nemáte vytvorenú finančnú rezervu, akýkoľvek finančný náklad (napr. neviete 2 mesiace prenajať nehnuteľnosť, alebo musíte kúpiť nový bojler) môže pre vás znamenať neschopnosť splácať úver banke a reálnu možnosť exekúcie, až po nútený predaj nehnuteľnosti za veľmi nevýhodnú cenu.

Záver

Ako v každom biznise aj pri nehnuteľnostiach existujú riziká. Inteligentný investor pozná takéto riziká a je na ne pripravený. Najlepší spôsob ako sa na ne pripraviť je vzdelávaním, pretože investícia do vzdelávania prináša ten najväčší výnos.

Tento článok vyšiel prvýkrát 18. septembra 2016.