Prečo v Bratislave už neinvestujem, alebo teória väčšieho hlupáka

Tento článok som sa rozhodol napísať ako varovanie. Varovanie pre ľudí, ktorí momentálne robia podobnú chybu, ako som spravil ja v 2007. Tá chyba sa volá – teória väčšieho hlupáka. Čo tým myslím?

Pri investovaní do nehnuteľností vám musia v prvom rade sedieť čísla. To, čo chcete dosiahnuť, je pozitívny cashflow od prvého dňa investície, t.j. aby vaše príjmy (nájomné) bolo vyššie ako VŠETKY vaše náklady (hypotéka, správcovské poplatky, energie, rezervy atď.). Žiaľ, momentálne vidím najmä v Bratislave „investorov“, ktorí byty kupujú napriek tomu, že ich mesačný cashflow je negatívny a celá investícia je nízko-výnosová a vysoko-riziková. Prečo to robia?

Pretože dúfajú, že budúci rast cien im nahradí stratu spôsobenú negatívnym cashflow. Spoliehajú sa teda, že sa nájde väčší hlupák ako oni a v budúcnosti takúto nehnuteľnosť kúpi za ešte vyššiu sumu.. Preto teória väčšieho hlupáka.

Analýza „mojej“ investície

Pozrime sa teraz na jeden konkrétny príklad. Poznám ho veľmi dobre, keďže som v tomto projekte kupoval investičný byt aj ja. Ukážeme si analýzu výnosnosti pri cene za akú som byt kupoval ja a potom pri cene, za ktorú momentálne takýto byt kupujú iní investori.

Tento 2-izb. byt v Bratislave som kupoval resp. rezervoval ešte v roku 2017, keďže to bola novostavba. Dokončená bola tento rok. Analýza tejto investície (link na DEAL ANALYZER) :

Ak ste čítali moju knihu alebo ste si spravili kurz Realitný investor tak viete, že toto je na Bratislavu celkom dobrá investícia. Osobne by som rád videl v predposlednom riadku výnos aspoň 15% ale aj 11.63% je na Bratislavu fajn. Pri tejto investícii som sa aj ja trochu spoľahol (zariskoval?) na teóriu väčšieho hlupáka. Zatiaľ som mal šťastie (viď nižšie), nie viac rozumu! Ceny sa pokojne mohli pohnúť aj opačným smerom.

Analýza danej investície v súčasnej situácii

Pozrime sa teda na rovnakú investíciu, avšak v situácii, kedy by ste túto nehnuteľnosť kupovali dnes.

Detaily investície

1/ Aktuálna sa ponúkajú podobné byty za 180 tisíc EUR. To je však cena na realitných portáloch, takže reálna predajná cena bude o čosi nižšie.

2/ Poviete si, že to je výborný zisk (kúpna cena 106 aktuálna cena 170). No buďte veľmi opatrní, keď vám niekto tvrdí koľko „zarobil“ na nehnuteľnosti. Ak by som túto nehnuteľnosť teraz predal, tak zaplatím na daniach a zdravotných odvodoch približne 23 tisíc EUR! Au.. Plus provízia realitnej kancelárii ďalších cca 3 tisíc EUR. Au, au..

3/ Taktiež, tento „zisk“ som dosiahol za tri roky. Je dôležité uvedomiť si aj náklady ušlej príležitosti. Pokojne som totiž mohol moje peniaze investovať pred troma rokmi napríklad v Žiline. Môj výnos z kapitálového rastu by bol podobný a navyše by som mal aj mesačný príjem z cashflow, keďže by som kupoval už dokončenú nehnuteľnosť.

4/ Ceny nájmov aktuálne v Bratislave klesajú. Za posledný rok o cca -10%. Pred troma rokmi, keď som túto investíciu analyzoval, som výšku nájomného stanovil veľmi konzervatívne. Na úrovni starších bytov v okolí. Keď sa pozerám spätne, bolo to veľmi dobré rozhodnutie.

5/ Zhodnoťme teda výhodnosť tejto investície v súčasnosti. Negatívny mesačný cashflow (po rezervách) -35.54 EUR; CAP rate 2.68; ROI po započítaní splátok úveru 7.26%; aktuálne ceny nehnuteľností na historických maximách..

Toto sú čísla, pri ktorých ja hovorím tejto investícii: „Nie, ďakujem.“ No vidím, že sa stále nájdu ľudia, ktorí do takejto investície idú. Ich teória je, že ceny nehnuteľností v dlhodobom horizonte vždy porastú (prvá chyba) a že pri vyššom riziku dokážu predsa dosiahnuť vyšší zisk (fatálna chyba).

Len pre ilustráciu – jedna nehnuteľnosť, ktorú som kupoval v roku 2007 v Bratislave v novostavbe, DOTERAZ nie je na cene, za ktorú som ju kúpil pred 13 rokmi!!! Nenechajte sa teda oklamať, keď vám váš realitný maklér, kolega či bankár tvrdí, že ceny nehnuteľností v dlhodobom horizonte vždy rastú.

Pripomeniem vám ale ešte jeden dôležitý graf z môjho staršieho článku.

Dlho a pozorne sa naňho pozerajte a dokiaľ ho nepochopíte, do NIČOHO NEINVESTUJTE! Najmä v súčasnej situácii, keď sú ceny väčšiny aktív na historických maximách (= vysoké riziko).

Záver

Predpovedať budúcnosť neviem. Ani ekonomiky ani cien nehnuteľností či akcií. Ktokoľvek to robí tak buď nevie, že nevie (lepší prípad) alebo klame (horší prípad). Čo však viem je, aká je aktuálna situácia. Taktiež poznám teóriu ekonomických cyklov. A v neposlednom rade viem, čo je to pravdepodobnosť. „Neviem predpovedať, ale viem sa pripraviť“ – ako hovorí Howard Marks.

Sme v období historických vrcholov cien, ekonomika je momentálne zastavená kvôli COVID-19 a ceny napriek tomu rastú. Moja pravdepodobnosť hovorí, že sme bližšie ku kríze ako k ďalšiemu 10-ročnému rastu. Čo hovorí vaša pravdepodobnosť?

Chcete sa naučiť, ako profesionálne investovať do nehnuteľností?