Moja najnovšia investícia

7.1. 2020Tomáš Pieružek

I keď už dlhšie tvrdím, že do nehnuteľností v Bratislave neinvestujem, nie je to úplne tak. V tomto článku sa pozrieme na moju „najnovšiu“ investíciu práve v Bratislave. Slovo „najnovšiu“ som dal zámerne do úvodzoviek – až taká nová totiž nie je. Peniaze som totiž investoval už pred vyše 3.5 rokmi. Asi ste už pochopili, že sa jedná o investíciu do novostavby z papiera. Pozrime sa na detaily.

Novostavba v Bratislave

Jedná sa o projekt v Bratislave, časť Nivy. Tento projekt sa nachádza v tesnej blízkosti biznis centier a do centra mesta je to približne 15 minút pešou chôdzou. Jedná sa o väčší komplex, no nie je to výstavba formou „veží“, t.j. desiatky poschodí a v zásade rovnaké byty. Ja volám takéto bývanie králikárne 🙂 ale to je skôr otázka vkusu.

Konkrétny byt má zaujímavú dispozíciu. Je 2-izbový a nachádza sa na streche bytového komplexu. Rozloha 44 m2 plus veľká terasa s výhľadom na mesto o rozlohe 12 m2. Teraz skúška toho, čo ste sa naučili. 😉 Spĺňa tento byt kritériá, ktoré odporúčam v mojej knihe? Ak ste pozorne čítali, potom viete, že odpoveď je áno až na jedno kritérium. Finančné. Pozrime sa teda naňho.

Pozrime sa na čísla

Pre jednoduchšie čítanie som nahodil čísla do DEAL ANALYZER-a, ktorý už poznáte.

Popis	Byt – príklad	Vysvetlenie
Cena požadovaná predávajúcim	107,500	Pôvodná cena na internete.
Konečná cena skutočne zaplatená	106,000	Cena znížená o zľavu od developera, kvôli meškaniu projektu.
Cena vrátane opráv/ investícií	118,234	Konečná cena + zariadenie, poplatky atď
Rozloha	44.00	Rozloha bytu v metroch štvorcových (bez balkóna a pivnice)
Úver (80% z kúpnej ceny)	84,800.00	Výška financovania prostredníctvom banky.
Opravy/ investície	12,000.00	Zariadenie + náklady počas prvých mesiacov, keď nehnuteľnosť nebude prenajatá.
Náklady súvisiace s predajom	234.00	Poplatky na katastri nehnuteľností + poplatky za pripojenie k sieťam
Náklady pred prenajatím nehnuteľnosti		Už započítané v riadku Opravy/investície
Potreba vlastných zdrojov	33,434.00	Koľko som vložil vlastných prostriedkov.
Úrok hypotéka	1.10	Úroková sadzba na hypotéke.
Splátka úveru (30rokov splatnosť)	276.66	Mesačná splátka úveru
Splatnosť úveru v rokoch	30	Splatnosť úveru v rokoch
Splátka úveru – len úroky	77.73	Časť splátky tvoriaca len úroky tj splátka úveru bez splátky istiny
Nájomné	650.00	Odhadované mesačné nájomné
Zálohy správcovi + Energie (elektrina, plyn)	165.00	Mesačné platby správcovskej spoločnosti + platby za elektrinu, plyn atď.
Káblova televízia+internet	21.00
Poistenie nehnuteľnosti	8.00	Tj ročné poistné / 12 mesiacov
Rezerva na opravy	6.50	Rezerva pre prípad, že sa v byte niečo pokazí a budem to musieť nechať opraviť – 1% z mesačného nájomného.
Rezerva na výmenu spotrebičov, zariadenia	32.50	Rezerva pre prípad, že v byte budete musieť vymeniť spotrebič alebo napríklad vymaľovať – 5% z mesačného nájomného.
Rezerva – obdobie bez nájomníka	27.08	Rezerva na obdobie, kedy bude nehnuteľnosť neprenajatá (2 týždne v roku)
Daň z nehnuteľnosti	1.75
Poplatok – profesionálny správca		Vo výške 10-12% z mesačného nájomného. Osobne si spravujem nehnuteľnosti sám, preto je toto pole prázdne.
Mesačný cashflow v Eur	111.50	Suma, ktorá mi ostane každý mesiac po zaplatení všetkých nákladov.
Mesačný cashflow bez rezerv v Eur	177.59	Suma, ktorá mi ostane každý mesiac po zaplatení všetkých nákladov okrem rezerv. Dôvodom je, že rezervy neplatím každý mesiac, ale len občasne a jednorazovo.
Gross rental yield	6.60	Hrubý výnos – nájomné vynásobené 12 (ročné nájomné) a vydelené cenou nehnuteľnosti.
Net rental yield	1.13	Čistý výnos – hrubý výnos očistený o náklady.
Cap rate	3.94	Ziskovosť danej nehnuteľnosti bez zohľadnenia financovani tj aký by bol môj výnos, ak by som nehnuteľnosť kúpil v hotovosti.
ROI – návratnosť investície	4.00	Výnosnosť investície po zohľadnení financovania.
ROI po započítaní splátok úveru	11.14	Výnos po zohľadnení splácania úveru nájomníkom.
ROI po započítaní rastu hodnoty nehnuteľnosti (2% rast ročne)	18.21	Výnos po zohľadnení rastu ceny nehnuteľnosti. Počítam s 2% rastom ročne (konzervatívny odhad).

Toľko teda čísla. Opäť rovnaká otázka – spĺňa táto investícia všetky moje kritériá?

Odpoveď je v tomto prípade – čiastočne. Od svojich investícií očakávam výnos po započítaní splátok úveru vo výške minimálne 15% p.a.. Táto investícia dosahuje „len“ 11.14% p.a.. Prečo som do tejto investície išiel?

Rast ceny nehnuteľnosti

Áno, áno viem, čo vám neustále v mojich článkoch prízvukujem – rast ceny nehnuteľnosti je pre investora len čerešničkou na torte a nemal by s ňou pri hodnotení výnosu počítať. Investícia sa musí oplácať od prvého dňa, t.j. príjem z cashflow musí byť dostatočne zaujímavý, aby ste investovali. Ak cena narastie, fajn. Ale to je len tá čerešnička na torte.

Bola to teda z mojej strany trochu špekulácia. Na druhej strane 11.14% výnos, ktorý dosahujem bez rastu ceny nehnuteľnosti, je celkom fajn. Ako sa teda zmenila cena odkedy som si tento byt rezervoval?

Pri rezervácii som musel zložiť 20% z ceny nehnuteľnosti, t.j. cca. 21 tisíc eur. V poslednej fáze predaja tohto projektu sa podobné byty predávali (samozrejme nezariadené) za približne 137 tisíc eur. Po zariadení to bude približne 140-145 tisíc. Rast ceny bol teda približne 30-40 tisíc za 3.5 roka pri mojom vklade 33 tisíc eur, čo je výnos približne 18% p.a.. Celkom úspešná špekulácia.

Išiel by som do tejto investície opäť?

To je už ťažšia otázka. Priznám sa, že moja odpoveď by bola: „skôr nie“. V projekte sa vyskytlo viacero zmien, ktoré mali negatívny vplyv na moju očakávanú výnosnosť, a preto by som pri rozhodovaní bral do úvahy viaceré faktory ako napríklad opportunity cost – t.j. porovnanie tejto investície s investíciou do už postavenej nehnuteľnosti. Taktiež má posúvanie termínu dokončenia vplyv na váš osobný život. O tom si ale povieme viac v niektorom z našich videí. Staňte sa členom Smart-life Clubu, aby ste ho nepremeškali.

Aké máte vy skúsenosti s investovaním do nehnuteľností z papiera?