Aj keď najčastejšia otázka, ktorú momentálne od vás dostávam je: „Do čoho mám investovať?“, v tomto článku vám poviem, do čoho investovať určite nemáte. Podľa 18-ročného cyklu nehnuteľností sa pomaly blížime k fáze zrýchleného rastu cien nehnuteľností – boomu. Táto fáza trvá v priemere 7 rokov a jej posledné tri roky sú kritické. Volajú sa aj „winners curse“, t.j. kliatba víťazov. Ak totiž kúpite v tomto období nehnuteľnosť, pravdepodobne budete čakať dosť dlho, kým sa cena po kríze dostane späť na úroveň, za ktorú ste nehnuteľnosť kúpili. Celkovo je toto obdobie charakteristické zrýchleným rastom cien investícií, vysokým sebavedomím investorov, a teda aj množstvom špekulácií. Väčšina ktorých končí stratou investorových peňazí. 

4 špekulácie, ktorým sa musíte vyhnúť

Manažment rizika bude v tomto období opäť najčastejšou témou mojich článkov. Žiaľ, len mojich. Väčšina ostatných rád bude skôr o najhorúcejšej novej investícii…  Pozrime sa teda na poslednú krízu (z roku 2007) a pokúsme sa z nej poučiť. Ukážem vám niekoľko investícií, ktoré v čase najväčšieho boomu ponúkali predajcovia ako investície, na ktorých sa nedá prerobiť. Mimochodom, ak budete počuť toto spojenie, buďte veľmi opatrní. A ak budete počuť spojenie „cena tejto investície bude iba rásť“, utekajte! Ste totiž veľmi blízko k strate vašich peňazí. 

Poďme teda k investíciám (špekuláciám) z minulej krízy. Sú to najmä investície spojené s nehnuteľnosťami, no samozrejme sa vyskytli aj iné „zaručené“ investície. Niektoré z nich sa na Slovensku neobjavili, nakoľko náš investičný trh bol vtedy dosť obmedzený, ale myslím si, že pri najbližšej kríze sa s niektorými z nich budete môcť stretnúť aj u nás.

1/ Zahraničné nehnuteľnosti

Zahraničné nehnuteľnosti boli top investíciou v Spojenom kráľovstve, Austrálii, Amerike… Výnosy z takýchto investícií boli obrovské a každý chcel mať svoju nehnuteľnosť v Španielsku, Bulharsku, Portugalsku či na Cypre. Investície v domovskej krajine už neponúkali investorom zaujímavé výnosy, preto začali šikovní predajcovia ponúkať investorom nehnuteľnosti v zahraničí. Nie je predsa lepšia investícia ako investícia, ktorá vám zarába a do ktorej môžete odísť na pár týždňov v roku na dovolenku – zadarmo! 

Možno nad touto investíciou ešte neuvažujete, ale o chvíľu ten čas príde. Netvrdím, že tieto investície nemôžu fungovať, len hovorím, aby ste si spravili dôkladnú analýzu, než sa do takejto investície pustíte. 

2/ Investície bez vlastných zdrojov

Hlavnou príčinou realitnej krízy v USA boli banky, ktoré poskytovali úvery takmer komukoľvek. Vrcholom nezodpovedného požičiavania boli tzv. NINJA úvery – No Income, No Job, No Assets, v preklade – úvery žiadateľom, ktorí nemali žiadny príjem, žiadne zamestnanie a žiadne aktíva. Ľudia si následne požičiavali, aby mohli špekulatívne kúpiť nehnuteľnosť a obratom ju predať s pekným ziskom. Takéto špekulácie a skokový rast cien nastal aj u nás okolo roku 2006. Viem to, pretože ja sám som kúpil v tom čase moju prvú nehnuteľnosť. Ak vás to zaujíma, tak doteraz sa jej cena nevrátila na úroveň, za ktorú som ju kúpil. 

I keď som ja ten prvý, kto vám bude hovoriť o výhodách dobrých úverov, ktoré výrazne zrýchlia vašu cestu k vašej Cieľovej sume, buďte pri finančnej páke opatrní. Ako sa hovorí: „Odtiaľ, potiaľ.“ Pri investovaní musíte mať vlastné zdroje. Pri nehnuteľnostiach slúžia najmä pre prípad, že sa v nehnuteľnosti niečo pokazí, obdobie bez nájomníka atď. Rast ceny nehnuteľnosti je pre investora len čerešničkou na torte a správna investícia by vám mala prinášať zisk od prvého dňa vo forme pozitívneho cashflow.

Faktom je, že Národná banka Slovenska sprísnila podmienky úverovania a banky sa (dúfajme) z poslednej krízy poučili. Či teda nastane aj tento scenár neviem, ale je dôležité poznať minulosť nakoľko, ako hovorí Mark Twain: „História sa neopakuje, ale rýmuje sa.“ 

3/ Izby v hoteloch a študentské izby

Áno, aj do týchto aktív ste mohli pred poslednou krízou investovať. Mohli ste si kúpiť izbu v hoteli ako investíciu. So študentskými izbami to bolo podobne (nehovorím o bytoch pre študentov, ako je to zvykom na Slovensku). Ak čítate moje články a moju knihu, potom už viete, aké riziká tu na vás číhajú. Výnosy z týchto hotelových izieb sú skôr vysnívané ako reálne výnosy; možnosť predať takúto investíciu počas krízy je mizivá a garancia výnosu (z prenájmu) je len taká silná, aká silná je spoločnosť za touto garanciou. Ak sa dostane do problémov, z vašej garancie ostane len kus papiera. 

Mimochodom, všimnite si koľko reklamy musia tieto firmy zaplatiť, aby vám takúto investíciu predali. Čo myslíte, kto tieto náklady zaplatí?   

4/ Pozemky na výstavbu rodinných domov

Jedná sa o situáciu, v ktorej niekto kúpi veľký pozemok, rozparceluje ho a ponúkne vám jednotlivé parcely ako investíciu. Zvyčajne so slovami: „Na tejto investícii nemôžete prerobiť.“ Opäť platí, čo som spomenul vyššie. Aj na tejto špekulácii sa dá zarobiť, ak viete, čo robíte. Neklamte sa ale, že viete, ak neviete. Ak je táto investícia postavená na zaručených (=sľubovaných) projektoch, ktoré sa v tejto lokalite rozbehnú, buďte opatrní.  

Záver

V mojej novej knihe „Ako sa stať finančne slobodným od A po Z“ hovorím o tom, ako si vytvoriť váš Plán bohatstva. Tento plán by vám mal jasne povedať, čo chcete dosiahnuť, dokedy a aké investície na to potrebujete. Ak máte takýto plán napísaný, budú pre vás vyššie uvedené špekulácie len krátkym pobavením. Pozriete sa na ne, pozriete na váš Plán bohatstva a veľmi rýchlo zistíte, že do neho jednoducho nazapadajú a pokračujete vo svojom pláne ďalej.  

Tieto štyri špekulácie sú len niektoré, s ktorými som sa počas poslednej krízy stretol ja. Budem ale rád, ak pridáte do komentárov vaše skúsenosti so špekuláciam (aj podvodmi), aby sa im ľudia mohli vyhnúť.

Tento článok vyšiel prvýkrát 14. júla 2019.