Flatsharing – prenájom izieb

Máme tu ďalší hosťovský článok od Petra (Peter Zika – na FB ho nájdete TU). Peťo sa v ňom pozrel na možnosť prenajímať byt viacerým osobám tzv. flatsharing (alebo jednoducho prenájom izieb). Aké sú výhody a nevýhody a mne to nedalo, tak som sa spýtal ešte kopec doplňujúcich otázok 🙂 Peťove odpovede nájdete pod článkom.

————————————– 

Tento článok nadväzuje na článok „Čo robiť ak neviete nájsť nájomníka“. Tomáš vo svojom článku popisuje, čo robiť, keď nevieme dlhšie nájsť (vhodného) nájomníka. Ako som spomenul v diskusii na FB pod článkom, zvolil som (čisto zhodou náhod) prístup k prenájmu, ktorý toto vcelku rieši, respektíve zmierňuje dopady.  

Moje začiatky s flatsharing

Keď som sa v 2014 odsťahoval z bytu a dával som ho do poriadku vrámci prípravy na podnájom,  zvažoval som, kde a ako ho prenajať, ako vybrať podnájomníkov, ako ich čo najlepšie preveriť a pod. V tom mi náhoda prihrala dve dievčatá z môjho vchodu, ktoré chceli vymeniť ich súčasné poschodie za nižšie (dom je s nadstavbou a bez výťahu).  Prišli sa pozrieť ešte v ten deň a dohodli sme sa. Na základe našej dohody platilo, že môžu ísť bývať iba do jednej izby spolu (z dvoch) a tak isto, že dám zmluvu každej zvlášť. Do druhej izby som zohnal ďalšiu slečnu a hneď od prvého dňa som mal plnú obsadenosť. Ubehlo štyri a pol roka a pri tomto modeli som aj zostal. Má svoje výhody aj nevýhody.   

Výhody a nevýhody flatsharingu

Medzi nevýhody počítam hlavne zvýšenú pracnosť. Na jednu zmluvu mi ostane nájomníčka zhruba 1.5 roka. Nedá sa to porovnávať s pracovným vyťažením ‚kopáča‘, ale určite je to viac, ako keď sa podarí prenajať byt na niekoľko rokov jednej rodine. 

Ďalšia nevýhoda sa ukázala až toto leto, keď som „doplňoval stavy“. Je pochopiteľné, že existujúce podnájomníčky preferujú čisto dámsky kolektív (predsa len 4 ľudia v 2.5 izbovom byte je nápor na súkromie na to, aby tam býval muž). To trošku zúžilo možnosti výberu (keď ešte započítam, že ideál bol 1-2 dievčatá v mladom veku). Ináč by o záujemcov nebola núdza, ale tak som musel odmietnuť páry, staršie dámy a mužov. Je otázka, či by tento problém nebol ‚veľký‘ problém v menej vychytenom meste ako Bratislava, poprípade, keby o prenájom/podnájom bol menší záujem.

Výhody, čo to prináša z môjho pohľadu sú dve, zato dosť kritické. Za prvé, (moja) obsadenosť dosahuje prakticky 100%. Asi tri prípady boli také, že sa podnájomníčky dopredu spýtali, či sa vieme dohodnúť na odpustení alebo znížení podnájomného (tej alikvótnej čiastky, teda štvrtiny) počas cesty do zahraničia (v lete a pod). S čím som súhlasil. Ide o to, že riziko úplne prázdneho bytu odpadá, aj keby človek hneď nenašiel náhradu. Prišiel by

tak o štvrtinové, maximálne polovičné peniaze, nie o celú čiastku. 

Medzi nemalú výhodu počítam aj akúsi vzájomnú kontrolu poriadku a stavu bytu, kedy sa podnájomníčky (častokrát 3-4 zo začiatku navzájom cudzí ľudia) „odkontrolujú“ ohľadne čistoty a stavu bytu. Predsa len nájsť štyroch vyslovene ‚špindírov‘ by bola asi veľká smola. Vždy keď idem do bytu (a to chodím sporadicky, ak je potrebné niečo vyriešiť), byt je čistejší a upravenejší ako keď sme tam bývali s manželkou, dieťaťom a psom ;). Dokonca raz mi nájomníčky spomínali, že jedna mala rada ‚párty život‘, tak si ju sami „upratali“ a dohovorili jej.  

A teraz moje otázky a Peťove odpovede:

Čo by mňa ešte zaujímalo:

– Ako riešiš napríklad energie a či ich dávaš zvlášť do nájomnej zmluvy a rozúčtovávaš či sú v nájomnom?

– Ako špecifikuješ v nájomnej zmluve, čo vlastne prenajímaš (asi izbu v nehnuteľnosti + spoločné priestory)?

– Sú to študentky, či zamestnané a prípadne, či by si študentky odporúčal?

– Kde takýto prenájom inzeruješ, asi nie na klasických realitných portáloch? 

– Aké nájomné sa takto dá dosiahnuť, samozrejme v porovnaní s klasickým prenájmom jednej rodine/ páru tj či sa tá extra prácnosť opláca? 

1. Energie:

V zmluve je uvedené, že mesačná platba je vrátane záloh za energie a prípadné veľké nedoplatky sa vyúčtujú navyše. Zatiaľ chodia iba preplatky (ak nerátam nedoplatok 7 eur za elektrinu či 2 eura za plyn a to som neriešil). 

2. Zmluvy:

 V podstate mám 2 verzie tej istej zmluvy. Na každú izbu jednu. Všetko je skoro identické, len predmet podnájmu je v štýle: „izba číslo jedna o výmere bla bla bla“ alebo „izba číslo dva o výmere bla bla“… Ďalej sú k dispozícii spoločné bytové priestory o veľkosti 27m2, ktoré sú tvorené… + pivnica atď… 

3. Podnájomníčky:

boli zatiaľ vždy študentky alebo pracujúce čerstvo po škole alebo kombinácia pracujúcej študentky. Častokrát platili podnájom rovno rodičia trvalým príkazom (videl som to z názvu účtu). 

4. Čo sa týka inzercie:

tak som to vykoumal ‚lowcostovo‘ (majúc na pamäti teóriu čo razí John Vanhara – „Načo platiť za niečo, čo je zadarmo, ak to funguje“ :)).           

– Za prvé som si spravil „page“ na FB (https://www.facebook.com/SuperPodnajom/). Má to výhody, že je to zdarma, FB sa stará o to, aby bola stránka dostupná, funkčná a kompatibilná pre všetky zariadenia. Vieš tam dať popis, fotky, chodia ti notifikácie, diskusia, všetko sa da manažovať. Dokonca by to malo byť dostupné aj pre neregistrovaných (na Facebooku) ľudí. Tento link sa dá share-ovať ďalej v inzerátoch.           

– za druhé som sa zaregistroval vo FB skupinách zaoberajúcimi sa prenájmom / podnájmom. Hlavne na tých veľkých, ale je to opäť jedno, čím viac tým lepšie („Prenájom bytov v BA…“ skoro 12 tisíc userov; „Podnájom, prenájom, ubytko Bratislava ┃ BratislavaDen.sk“ nejakých 50 tisíc userov; „Bývanie v Bratislave“ 60 tisíc userov… atď). Je to neskutočná forma inzercie, lebo vidíš feedback ľudí (či nadávajú na cenu alebo nie a pod). K inzerátu často pripojím link z mojej FB stránky. Ináč prakticky 90% času na FB skoro nič iné nerobím, len čítam (prebieham si denne) inzeráty a reakcie ľudí na ne. Človek má potom taký prehľad, koľko je vonku bytov, ktoré sa opakujú, ktoré sú predražené, po ktorých ľudia hneď skočia…. Zase to nezaberie toľko času, venujem sa hlavne bytom v mojej veľkosti pre porovnanie. 

5. Peniaze:

v tomto som možno iný ako mnoho ďalších. Snažím sa poňať investície (či už do nehnuteľností alebo ETF apod) ako uloženie zarobených peňazí so zameraním na čo najväčšiu bezproblémovosť. Preto som aj spomínal, že ma hlavne zaujíma, aby som mal byt obsadený a peniaze pravidelne pípli na účte (a nie sa handrkovat o nejakých 20 eur). Takže cenu nešróbujem nejak hore. Za 2.5 izbák v Ružinove (65m2 bez balkóna), prerobený ešte za čias, keď sme ho obývali my účtujem 620 eur za 4 osoby (610 za 3). Je možné, že by som vedel dostať viac (možno okolo 650), ale takto je to skôr o tom, že vyhodím inzerát, za 2-3 hodky (večer) vytriedim ľudí, ktorých posuniem existujúcim nájomníčkam na obhliadky / pohovory a za 2-3 dni hodím do schránky zmluvy na podpis, ktoré si potom vyzdvihnem podpísané. Niektoré nájomníčky vidím prvý krát až po pár mesiacoch.

————————————– 

Aké skúsenosti máte vy? Prípadne aké vidíte výhody a nevýhody flatsharingu? Budem rád, ak sa podelíte o svoje skúsenosti v komentároch.

Tento článok vyšiel prvýkrát 19. septembra 2018.