Budú ceny nehnuteľností na Slovensku o 20 rokov nižšie ako sú dnes?

Pravdepodobne sa k vám už na sociálnych sieťach alebo v niektorom Newsletteri dostal tento graf:

Je to graf cien nehnuteľností v Taliansku. Ak sa pozriete na tento graf od roku 2004 zistíte, že ceny nehnuteľností sa v Taliansku za 20 rokov nikam nepohli. Rýchly záver z tohto grafu je, že investovanie do nehnuteľností sa neopláca a mali by ste investovať skôr do akcií, bitcoinu, zlata…

Diabol sa však ukrýva v detailoch

Problém tohto grafu je, že nám ukazuje priemerné ceny za celé Taliansko. Vy ako investor však nekupujete celý taliansky trh, dokonca ani trh jedného mesta. Vy kupujete konkrétnu nehnuteľnosť, v konkrétnom meste, na konkrétnej ulici.

Tu sa ukazuje dôležitosť výberu správnej nehnuteľnosti. A asi vás neprekvapí, že sa jedná najmä o lokalitu, lokalitu a ešte raz lokalitu.  Pozrime sa preto na graf cien nehnuteľností v Ríme:

Ten nám už ukazuje trochu iný pohľad na ceny v Taliansku. Ako vidíte na grafe – za posledných 20 rokov ceny narástli! Nie je to síce nič extra, ale predsa.

Už pred rokmi som napísal článok s názvom Cashflow vs. rast ceny nehnuteľnosti – čo je dôležitejšie? Argumentoval som v ňom, že nehnuteľnosti v mestách , ktoré majú dlhodobý potenciál rastu (najmä Bratislava, Košice a krajské mestá) sú lepšou investícou, ako investícia v maličkých mestečkách a dedinách. Cashflow je síce v tých menších mestách zvyčajne lepši, no riziko poklesu cien nehnuteľností v dlhodobom horizonte je pre mňa príliš veľké riziko. Demografická kríza na Slovensku a trend sťahovania sa do veľkým miest je pre mňa ďalší faktor, prečo by som sa malým mestám vyhýbal.

Finančná páka, inflácia a nájomné

Ako cvičenie sa ale pozrime na situáciu, kedy by si ceny nehnuteľností na Slovensku povedzme len udržali krok s infláciou. Mala by vtedy investícia do nehnuteľností význam?

Ako inteligentný investor už viete, že investície do nehnuteľností dávajú zmysel ak:

• Si spravíte si dôkladnú analýzu (mikro aj makro faktorov)
• Si na ich kúpu zoberiete finančnú páku – hypotéku
• Takúto nehnuteľnosť prenajmete nájomníkom, ktorí vám budú splácať túto hypotéku
• Budete nájomné každoročne zvyšovať o infláciu (resp. rast platov)

Z môjho pohľadu je takáto investičná nehnuteľnosť aj v súčasnosti dobrou investíciou. Napriek všetkým uvedeným rizikám. Je to tak trochu aj stávka na to, že peniaze sa budú naďalej znehodnocovať (tlačenie nových peňazí). Inflácia totiž rozožiera dlhy.

Investovať či neinvestovať?

Investícia do nehnuteľnosti je väčšinou jedna veľká a koncentrovaná investícia. S tým súvisia všetky riziká koncentrácie (oproti diverzifikácii), ale aj všetky výhody koncentrácie. Ak trafíte správnu nehnuteľnosť, môže vás dostať k finančnej slobode. To bol môj prípad. Ak ju však netrafíte, môžete na nej prerobiť veľa peňazí.

Ako teda postupovať?

Viacerí z vás ste sa so mnou spojili a chceli ste prebrať vaše investície do nehnuteľností, ktoré plánujete. To je mnou odporúčaný postup. PREDTÝM než investujete sa poraďte s niekým, kto sa v tejto téme vyzná. Aj na Slovensku máte viacero možností.

Mnou odporúčaná postupnosť krokov:

• Prečítajte si moju knihu o investovaní do nehnuteľností resp. ak to myslíte vážne, pozrite si kurz Realitný investor
• Následne si spravte prieskum trhu vo viacerých mestách – návod je v Reporte realitného investora
• Vyplňte si DEAL analyzer (stiahnuť si ho viete vo FREE sekcii)
• Pošlite mi ho a prejdime to spolu!

Úspešné investovanie.