Realitná bublina na Slovensku alebo kde v cykle nehnuteľností sa nachádzame?

Článok o 18-ročnom cykle nehnuteľností som napísal už pred vyše 4 rokmi. Tento článok bol a stále je jedným z najčítanejších na mojej stránke. „Veští“ totiž, kam sa pohnú ceny nehnuteľností, ale najmä kedy! Následne som pred rokom napísal článok „Prečo v Bratislave neinvestujem alebo teória väčšieho hlupáka„. Myslím, že prišiel čas pozrieť sa na tento koncept opäť a povedať si, kedy praskne realitná bublina na Slovensku.

Tí, čo ma poznáte už nejaký čas viete, že sa silou-mocou vyhýbam „vešteniu“ t.j. predpovedaniu budúcnosti. Problém s veštením totiž je, že ani tí najfundovanejší ekonómovia nemajú vyššiu úspešnosť ako šimpanzy, ktoré by ste nechali hádzať šípky na terč…

Nemôžete predpovedať, môžete sa pripraviť.

Howard Marks

To, čo však spraviť môžete, je pozrieť sa okolo seba, odhadnúť, kde v cykle sa nachádzame a pripraviť sa na to, čo príde. A aby som vám to ešte viac zjednodušil, stačí ak trafíte, v ktorej z týchto fáz sa nachádzame:

1. Fáza keď len minimum ľudí verí, že situácia sa zlepší
2. Fáza keď väčšina ľudí verí, že situácia sa zlepší 
3. Fáza keď všetci „vedia“, že dobrá situácia bude trvať navždy

Vaša odpoveď?

18-ročný cyklus nehnuteľností na Slovensku

Poďme ďalej. Toto je graf 18-ročného cyklu nehnuteľností. V skratke – 7 rokov pomalého rastu, menšia kríza (prepad cien), 7 rokov zrýchleného rastu, 4 roky prepad cien. „Winner’s curse“ alebo kliatba víťazov, je jediný moment, kedy by ste investičné nehnuteľnosti NEMALI kupovať. Ak totiž v tomto období „vyhráte“ súboj o nehnuteľnosť, práve ste prehrali v dlhodobom horizonte, pretože potrvá roky, kým sa cena vašej nehnuteľnosti vráti na cenu, za ktorú ste ju kúpili.

Ak vám teda niekto (realitný maklér, bankár atď.) hovorí, že na nehnuteľnostiach sa dá IBA zarobiť a že nehnuteľnosti idú iba IBA hore, nenechajte sa oklamať. Ja som na návrat ceny mojej „víťaznej“ nehnuteľnosti (kúpená v 2007) čakal rovných…TADÁ 12 ROKOV!

Nižšie nájdete vývoj cien nehnuteľností na Slovensku podľa štatistík NBS. Vidíte tam paralelu s obrázkom vyššie? 7 rokov pomalého rastu začalo niekedy okolo 2013-2014, malý prepad (prvý Covid lock down) a nasleduje obdobie zrýchleného rastu.

Problémy s 18-ročným cyklom nehnuteľností

Prvý problém je, že tento cyklus trvá 18 rokov len v PRIEMERE! Je to ako ten starý vtip, že ak si vložíte jednu nohu do vriacej vody a druhú do ľadovej, v priemere bude mať nohy v teple. Tak isto trval cyklus nehnuteľností v jednom prípade 6 ROKOV (celý cyklus) až po 48 rokov!

Druhý problém je, že nikto presne nevie, kde sa v tomto cykle aktuálne nachádzame. Ako som však písal vyššie, viete posúdiť, čo sa deje aktuálne vo vašom okolí. Čo sa teda deje?

• Investície vo veľkých mestách už nedávajú zmysel – Cap rate hlboko pod 2,5% p.a. (Bratislava, Žilina, Trnava, Nitra…).
• Byty v týchto mestách sa predávajú za pár dní. Častokrát za cenu VYŠŠIU ako v inzeráte.
• Na obhliadkach nájdete 10-15 záujemcov v jeden deň.
• Už sa objavujú prvé články o tom, ako ľudia zarobili na nehnuteľnostiach za pár mesiacov desiatky tisíc eur.
• Ceny nehnuteľnosti rastú dvojciferným tempom už takmer dva roky. V niektorých mestách sú to už skoro 3 roky.
• Objem hypoték rastie skokovito už vyše piatich rokov.
• Do našej ekonomiky sa naleje z plánu obnovy 6 MILIÁRD EUR počas najbližších 5 rokov. (moja pozn. – je to niečo ako priliať benzín do horiacej vatry.)
• Investori (s ktorými sa rozprávam) sú ochotní akceptovať stále vyššie riziko, za stále nižší výnos. Hlavný argument – „Inflácia mi požiera peniaze na termínovom účte, MUSÍM ich veľmi rýchlo ochrániť (=investovať).“
• Zrýchľujúca inflácia núti investorov nešetriť ale míňať (alebo investovať).

Súhrn

Čo ďalej? Ak ste čakali odpoveď na otázku, kedy praskne realitná bublina na Slovensku a či máte počkať alebo kúpiť nehnuteľnosť teraz, asi vás sklamem. Moja krištáľová guľa je dosť zahmlená 😉 Fakt ale je, že ak investujte do nehnuteľností v súčasnej situácii (najmä mestá vyššie), neinvestujete, ale ŠPEKULUJETE! Prosím, buďte veľmi opatrní.

Na druhej stane, stále sú na Slovensku mestá, ktoré ešte majú aký taký investičný potenciál. Pár tipov, ako ich identifikovať nájdete v reporte Realitného investora (údaje z prvého štvrťroku 2021). Budete však musieť ísť do menších a odľahlejších miest (= viac rizika). Ak s tým celým potrebujete pomôcť, tu je link na úvodný rozhovor so mnou.

Pri plánovanej kúpe nehnuteľnosti na bývanie a nie na investíciu je to trochu iné. I keď nie veľmi. V prípade, že nájdete Váš vysnívaný byt/ dom, môžete si ho dovoliť (splátka ako pomer z vášho príjmu max. cca 30%) a máte takmer istotu, že ho nebudete musieť predávať skôr ako o 10-15 rokov, potom si ho kúpte. Je možné, že jeho cena klesne pod cenu, za ktorú ste ho kúpili, no po 15 rokoch sa cena pravdepodobne vráti nad túto úroveň.

Ako vnímate situáciu s nehnuteľnosťami Vy?