Zobrať si úver na 30 rokov na financovanie investičnej nehnuteľnosti vyzerá na prvý pohľad ako beh na dlhé trate. Ozaj budete musieť čakať 30 rokov, kým budete mať úver splatený a môcť si užívať pasívny príjem z nájomného? Nie celkom.

Iba nájomca?

Ako prvé vás asi napadne, že úver bude splácať nájomník, ktorému ste nehnuteľnosť prenajali. Ale i to predsa potrvá 30 rokov, ak ste si zobrali hypotéku na 30 rokov. Ja sám kupujem iba nehnuteľnosti, ktoré mi prinášajú pozitívny cashflow od prvého dňa. Znamená to, že mi tieto nehnuteľnosti tvoria pasívny príjem od prvého dňa kúpy. Keď sa mi po 30 rokoch hypotéka splatí, môj pozitívny cashflow výrazne narastie. Chcem však čakať 30 rokov, kým sa to stane? Určite nie, preto sa pozrime na iné možnosti.

Inflácia – dobrá a zlá

Treba si však uvedomiť jeden zásadný faktor, ktorý má obrovský vplyv na váš úver – inflácia!

Čo je to inflácia? Inflácia je zjednodušene povedané rast cien tovarov a služieb. Od roku 2002 do roku 2012 bola priemerná inflácia na Slovensku vo výške približne 3.8% ročne (zdroj Nextfuture). V posledných rokoch prišlo jednak v dôsledku krízy ale aj v dôsledku výraznejšej globalizácie k spomaleniu inflácie na 1-2% p.a.. Napriek bezprecedentnému tlačeniu peňazí centrálnymi bankami. 

Existuje viacero téz o tom, prečo inflácia výrazne nevzrástla. Ja súhlasím s názorom, že nízka inflácia napriek kvantitatívnemu uvoľňovaniu, je dôsledkom globalizácie. Ceny jednoducho nerastú preto, že krajiny ako Čína dokážu dodávať stále viac produktov (za nízke ceny) na naše trhy. Tým sa udržujú ceny na nízkych úrovniach. Čo by tento trend mohlo zmeniť? Obmedzenie globálneho obchodu, napríklad zavedením nových ciel a prekážok v exporte. Či sa tento trend nízkej inflácie udrží alebo nie nechám na ekonómov, my sa teraz pozrime na na dopad inflácie na vaše portfólio nehnuteľností.

 Čo teda pre vás znamená inflácia? Znamená to jednoducho to, že ak ste si v roku 2002 kúpili televízor za 100 Eur v roku 2015 by ste museli vynaložiť na kúpu rovnakého televízora 145 Eur (teraz na chvíľu extrahujem od zvyšovania produktivity, technologického pokroku atď.). Je dôležité uvedomiť si, že počas tohto obdobia rástli aj platy ľudí, preto tento nárast  ceny nie je až taký dramatický. Pozrime sa však, aký má inflácia vplyv na investičnú nehnuteľnosť a úver použitý na jej kúpu.

Predpokladajme, že sme v roku 2002 kúpili investičnú nehnuteľnosť na úver.

2002:

Cena nehnuteľnosti (2-izbový byt, novostavba v Bratislave Ružinove): 90.000,- Eur – áno, čítate správne. Za túto sumu ste mohli kúpiť takýto byt v tom čase.

Úver (80% z hodnoty nehnuteľnosti): 68.000,- Eur

Pomer úveru k cene nehnuteľnosti: 80%

Aká bude situácia investora v roku 2012?

2012:

Cena nehnuteľnosti (nárast spôsobený infláciou): 130.000,- Eur

Úver (zostatok, keďže váš nájomník splácal úver 10 rokov): 50.000,- Eur

Pomer úveru k cene nehnuteľnosti: 50.000 / 130.000= 38.4 %

Ako je možné, že napriek tomu, že náš nájomca splatil iba 18.000,- Eur (68.000 – 50.000), klesol náš úver na tretinu hodnoty nehnuteľnosti?

Inflácia! Inflácia je obrovskou výhodou pre dlžníkov. Prakticky znižuje hodnotu, ktorú musia dlžníci splatiť, avšak naopak zvyšuje cenu aktív (napr. nehnuteľností).  Znamená to, že rozdiel medzi úverom a hodnotou nehnuteľnosti sa neustále zväčšuje, a to dokonca rýchlejšie ako nájomca spláca úver. Na druhej strane ľudia, ktorí majú všetky svoje úspory a prostriedky uložené napríklad na termínovaných účtoch v banke (v roku 2016 sú úroky cca. 0,3% p.a.) strácajú  každý mesiac na hodnote viac a viac. Ceny tovarov a služieb idú stále hore, tiež vďaka inflácii, preto si za tieto usporené prostriedky môžu kúpiť stále menej a menej.

Je však dôležité rozlišovať medzi dobrými a zlými úvermi. Dobré úvery spláca za vás niekto iný! Zlé úvery splácate vy sami!

 Inflácia a nájomné

Aby sme uzatvorili tento článok, musíme sa pozrieť ešte na jeden aspekt inflácie pri investičných nehnuteľnostiach. Inflácia zvyšuje aj cenu nájomného, ktoré dostávate od nájomníkov!

Ak bolo nájomné v roku 2002 pri nehnuteľnosti vyššie vo výške 400 Eur, v roku 2015 je nájomné, ktoré by ste získali, približne 600 Eur t.j. pozitívny rozdiel medzi vaším príjmom z nájomného a mesačnými nákladmi na byt sa stále zväčšuje (platby za energie a mesačné poplatky správcovi nerastú tak rýchlo ako rast nájomného) a vám ostáva na konci mesiaca stále viac a viac peňazí (ak neberiem do úvahy zmeny úrokových sadzieb na hypotéke, ale o tom si povieme neskôr)!  Tieto prostriedky môžete použiť napríklad na zrýchlené splácanie vášho úveru – osobne to však neodporúčam! Nechajte infláciu a nájomníka splácať úver a vy zatiaľ ukladajte voľné prostriedky na váš investičný účet, z ktorého budete môcť financovať kúpu ďalšej nehnuteľnosti, prípadne jednorazovo splatiť celý úver, ak budete chcieť. Dôležité je, že vy máte kontrolu nad týmito prostriedkami, pretože ak ich už raz zaplatíte banke (napr. ak splatíte úver) túto kontrolu strácate!

A ďalšie možnosti..

Ďalšou možnosťou je, ak by ste napríklad vlastnili dve podobné nehnuteľnosti (ako je príklad vyššie) mohli by ste jednu nehnuteľnosť predať, čím by ste získali 80.000,- Eur (130.000 – 50.000) a z tejto sumy jednorazovo vyplatiť úver na druhej nehnuteľnosti.  Opäť – neodporúčam. Jednak by ste museli zaplatiť daň z príjmu a odvody vo výške 20% + 14% z rozdielu medzi kúpnou a predajnou cenou (130.000 – 90.000) x 0,34 = 13.600,- Eur a navyše by ste prišli o výbornú investíciu! 

Poslednou možnosťou je používať nehnuteľnosť ako prasiatko, z ktorého si vyberiete časť vlastných zdrojov pomocou úveru. Viac o tejto možnosti nájdete v mojej knihe.

Tento článok vyšiel prvýkrát 30. septembra 2016.