Ak sa hýbete v realitách viete, čo tým myslím. DTI je skratka pre debt to income ratio. Dôvodom prečo ho nazývam strašiakom sú nové podmienky pri hypotékach, ktoré zaviedla NBS od júla 2018. Tento ukazovateľ stanovila na maximálnu hodnotu 8. Pozrime sa, čo to znamená na konkrétnom príklade.

Čo znamená DTI?

Váš príjem v čistom je 1000 eur (cca priemerná mzda v Bratislave). Ročne teda zarobíte v čistom 12 x 1000 = 12 000 eur. Ak dostávate ročné/ polročné odmeny tie môžete prirátať tiež. Poďme teraz k ukazovateľu DTI maximálne 8. Zjednodušene hovorí o tom, že výška vašich všetkých úverov nesmie prekročiť 8 násobok vašich ročných príjmov. V našom prípade vyššie teda

12 000 x 8 = 96 000 eur.

A tu sa dostávame k problému č. 1. Za 96 tisíc + vlastné zdroje 10-20% tj spolu 110-115 tisíc si toho veľa v Bratislave nekúpite. Preto bude podľa mňa práve tento ukazovateľ jedným z najefektívnejších nástrojov na obmedzenie úverov. Áno, hypotéku si berú častokrát dvaja, no táto základná logika platí.  

Menej ľudí, ktorí si môžu dovoliť kúpiť byt ale pre vás investora do nehnuteľností neznamená nutne len zlé správy. Áno tlak na rast cien nehnuteľností mierne poľaví, ale ľudia musia niekde bývať, takže ak si nebudú môcť dovoliť nehnuteľnosť kúpiť, riešením bude jedine nájom. To sú pre vás dobré správy.

Aký vplyv má DTI na investorov do nehnuteľností?

Na strane druhej je práve pre investorov do nehnuteľností DTI veľmi obmedzujúcim kritériom. Ak totiž máte svoju nehnuteľnosť, kde bývate na úver a okrem toho máte ešte jednu dve investičné nehnuteľnosti (samozrejme tiež s hypotékou) a nejaké prečerpanie na účte, môžete už byť nad limitom DTI 8. Takže vám banka už nový úver neposkytne. Odporúčam vám spraviť si vlastný prepočet, ako na tom ste.

Čo s tým?

Ak teda ste už na hrane, prípadne za hranou DTI, máte niekoľko možností, čo s tým spraviť.

V prvom rade zrušte všetky iné úvery. Spotrebné úvery, prečerpania na účte, kreditné karty, leasingy atď. Ak ale pravidelne čítate môj blog toto ste už dávno spravili;)

Ak náhodou prenajímate svoje nehnuteľnosti na čierno a prijímate nájomné v hotovosti veľmi rýchlo to zmeňte. Nebudem teraz hovoriť o právnych rizikách ale o vplyve na DTI.

Ak totiž prenajímate nehnuteľnosť a príjem vám chodí na účet, banka bude akceptovať časť nájomného akoby sa jednalo o váš ‚navyše‘ čistý príjem.

Konkrétny príklad. Investor s čistým príjmom 1000 eur má 2 nehnuteľnosti, ktoré prenajíma. Každú za 550 eur mesačne. V závislosti od podmienok konkrétnej banky, vie takáto banka akceptovať 55% z hrubého nájmu. Tj 0.55x (550 + 550) = 605 eur. Znamená to, že v očiach banky náš investor už nemá mesačný príjem len 1000 eur ale 1605 eur. Ako sa zmení jeho maximálna možná úverová angažovanosť? 1605 x 12 x 8 = 154 080 eur. Samozrejme že je tu veľa ‚ak‘, ale tento príklad vám ukázal, ako môžete zvýšiť objem úverov, ktoré vám banka poskytne.

Ďalšou možnosťou je samozrejme splatenie časti úverov resp. počkať, kým vám nájomníci nesplatia časť úverov. To však nerieši váš akútny problém.

Poslednou možnosťou sú privátne investície tj nájsť niekoho, kto má voľné prostriedky a kúpiť nehnuteľnosť spoločne. Prípadne využiť tzv mortgage host tj. niekoho kto pôjde do hypotéky s vami.

Záver

Napriek možnostiam o ktorých som písal vyššie bude mať DTI najmä pre investorov do nehnuteľností veľmi negatívny dopad. Teraz som rád, že som v minulosti nečakal a zobral si maximum možných úverov (a maximum rizika ale aj maximum rezerv a iných preventívnych opatrení;). Neznamená to však, že investovanie do nehnuteľností je mŕtve. Iba to pôjde pomalšie. Existuje niekoľko stratégií, ktoré sú postavené na malom objeme úverov. O tom ale inokedy.

Na druhej strane banky ‚žijú‘ z úverov. Pri súčasných nízkych úrokových sadzbách (a teda aj ich nízkych maržiach) bol ich jediný spôsob zárobku poskytovať veľký objem úverov. S tým je pravdepodobne na určitý čas koniec. Suma sumárum, ako američania hovoria: ‚Something will have to give‘ t.j. niečo bude musieť povoliť.

Neviem či to bude uvoľnenie DTI alebo nový spôsob ako financovať investorov do nehnuteľností (ako je to bežné v zahraničí). V každom prípade však ak máte prístup k zdrojom (hypo alebo hotovosť), môžu sa v najbližšej dobe objaviť na trhu zaujímavé príležitosti na výhodnú kúpu.

Ako sa vás dotklo DTI? Budem rád ak sa podelíte vaše skúsenosti v komentároch.

Tento článok vyšiel prvýkrát 12. septembra 2018.