Slovník investora do nehnuteľností

V tomto článku si vysvetlíme základné pojmy, ktoré by mal každý investor do nehnuteľností poznať. Ak niektorým pojmom na prvý raz neporozumiete, nič si z toho nerobte, postupne budem vysvetľovať každý pojem osobitne v príslušnom článku.

Equity (vlastné zdroje) – suma vlastných zdrojov v nehnuteľnosti.

Príklad: ak je trhová hodnota nehnuteľnosti 100 000 Eur a úver je 80 000 Eur vlastné zdroje sú 20 000 Eur (100 000 – 80 000).

Gross yield (hrubý výnos) – mesačný príjem z prenájmu x 12 mesiacov vydelený hodnotou nehnuteľnosti.

Príklad: 500 Eur (mesačné nájomné) x 12 (mesiacov v roku) / 100 000 (hodnota nehnuteľnosti) * 100 ( v percentách) = 6%

Výhodou tohto ukazovateľa je jeho jednoduchý výpočet, avšak jeho nevýhodou je, že nezohľadňuje mesačné náklady spojené s prevádzkou nehnuteľnosti.

Net yield (čistý výnos) – Gross yield očistený o mesačné náklady.

Príklad: 500 Eur (mesačný nájom) mínus 110 Eur (poplatky správcovi) mínus 25 Eur (Energie) mínus 19 Eur (káblová TV + internet) mínus 10 Eur (poistenie nehnuteľnosti) mínus 30 Eur (rezerva na opravy a čas keď je nehnuteľnosť neprenajatá) x 12 (mesiacov) vydelených 100 000 (hodnota nehnuteľnosti) x 100 = 3.67%

Return On Investment (návratnosť vloženého kapitálu) – podobne ako pri Net yield najprv vypočítame čistý ročný výnos tj (500 – 110 – 25 – 19 -10 -30), avšak musíme odpočítať aj výšku splátky úveru, keďže na kúpu sme použili financovanie z banky – 287 Eur (úver na 30 rokov, výška úveru 80 000 Eur) x 12, avšak vydelíme ho nie trhovou hodnotou, ale len našimi vlastnými zdrojmi (Equity) v nehnuteľnosti, t.j. sumou 20 000 Eur x 100 = 1.14%.

Tento ukazovateľ nám hovorí, aká je výnosnosť nami vložených prostriedkov do investície.

Cash flow – čistý mesačný príjem/ strata v hotovosti z prenájmu nehnuteľnosti.

Príklad: vo vyššie uvedenom príklade by to po zohľadnení financovania z úveru bolo

500 – 110 – 25 – 19 -10 -30 – 287 = 19 Eur mesačne

Leverage (Páka) – možnosť využiť financovanie z banky na kúpu nehnuteľnosti.

V príklade vyššie sme použili 20% vlastných zdrojov a oproti tomu nám banka poskytla 80% úver, t.j. použili sme páku 20 ku 80 tj 4-násobnú páku.

Below Market Value – kúpa nehnuteľnosti za cenu, ktorá je nižšia ako porovnateľná cena za, ktorú boli predané podobné nehnuteľnosti v okolí.

Loan to Value ratio (pomer úveru a hodnoty nehnuteľnosti) – v našom prípade je to 80%, keďže výška úveru je 80 000 Eur a hodnota nehnuteľnosti je 100 000 Eur. Banky zvyčajne financujú kúpu do maximálnej hodnoty 80-90% hodnoty nehnuteľnosti.

Debt to income ratio (pomer splátok k mesačnému príjmu) – jedná sa o pomer medzi sumou všetkých vašich splátok úverov a vaším mesačným príjmom.

Príklad: ak je vaša mesačná splátka úveru 300 Eur a váš mesačný príjem je 1000 Eur váš debt to income ratio je 300/ 1000 x 100 = 30%. Odporúčaná maximálna výška tohto ukazovateľa je 30-40% banky však majú individuálne kritéria, podľa ktorých posudzujú maximálnu možnú výšku úveru, ktoré vám budú ochotné požičať.

Chýbajú vám v tomto článku niektoré ukazovatele príp. používate iné?

Dajte nám vedieť váš názor v komentároch nižšie!

Tento článok vyšiel prvýkrát 17. septembra 2016.