K napísaniu tohto článku ma inšpiroval nedávno schválený koncept novej parkovacej politiky v Bratislave, ako aj vaše otázky, či je garáž dobrá investícia. Aký vplyv má parkovanie na prenájom bytov? Pozrime sa na to 

1/ Nová parkovacia politika v Bratislave

Popisujem stav v apríli 2019. Primátor Matúš Vallo navrhol novú parkovaciu politiku. V skratke hovorí o tom, že Bratislava (teda každá mestská časť) si určí rezidenčné parkovacie zóny, kde budú môcť parkovať len ľudia, ktorí majú v danej mestskej časti trvalý pobyt a kúpia si rezidenčnú kartičku (1. auto 49eur, 2. auto 150 eur a 3. auto 500 eur).  Ak trvalý pobyt v danej mestskej časti nemáte (ale máte ho v inej mestskej časti), potom môžete vaším autom parkovať zadarmo len 2 hodiny. Následne musíte za parkovanie platiť ako ľudia, ktorí trvalý pobyt v Bratislave nemajú vôbec. 

Je čas začať s panikou a začať kupovať garáže a parkovacie miesta, pretože žiadneho nájomníka nezoženiete? (Keďže váš nájomník nebude mať trvalý pobyt v Bratislave, a teda nebude môcť parkovať pred prenajímaným bytom). 

Nemyslím si.

Po prvé

je to len návrh primátora, teraz sa do tejto bitky zapoja jednotlivé zastupiteľstvá jednotlivých mestských častí. A tam doteraz väčšina pokusov o zavedenie jednotnej parkovacej politiky v hlavnom meste stroskotala.

Po druhé

už pár dní po oznámení aj primátor priznáva, že môže dôjsť k niekoľkým zmenám. Napríklad v tomto článku – Nie je dôvod robiť paniku, tvrdí Vallo o parkovacej politike v Bratislave. 

Doslova hovorí o zmenách v súvislosti s nájomníkmi. V podstate hovorí, že sa zjednoduší prepisovanie na trvalý pobyt pre nájomníkov. Mimochodom toto je aj ponuka, ktorú dávam všetkým mojím nájomníkom už teraz. Ak majú záujem o trvalý pobyt v mojom byte, rád im ho poskytnem. Trvalý pobyt totiž nezakladá nájomníkom žiadne právo na daný byt a po skončení nájmu môžete tento trvalý pobyt zrušiť aj vy sám, bez prítomnosti nájomníka (viď v tomto článku). 

Po tretie

pravdepodobne sa niečo zmení. Sám dúfam, že áno pretože mi autá vo všeobecnosti „lezú na nervy“. Najmä keď vidím ľudí presúvať sa doslova pár metrov autom.. Som zástancom bicyklov v mestách. Kvôli ekológii aj kvôli krajšiemu prostrediu bez áut. Ale ja už bývam v Banskej Štiavnici, takže ma to až tak netrápi. 🙂 

Nájomníci, ktorí si nebudú chcieť zmeniť trvalý pobyt, si pravdepodobne priplatia. Bude to teda znamenať masový úbytok nájomcov? Určite nie. Ľudia, ktorí sú momentálne v nájme sú v nájme z určitých dôvodov a kúpa vlastného bytu pre nich buď nie je možná z finančného hľadiska alebo jednoducho z hľadiska ich aktuálnej situácie (napr. mladí, ktorí netušia, kde chcú dlhodobo bývať, študenti či rozvádzajúci sa).  

2 / Je kúpa garáže (v novostavbe) dobrou investíciou? 

Niektoré projekty (vo výstavbe)  to majú jednoducho ako povinnosť, kúpiť si s bytom aj parkovacie miesto. Iné ich ponúkajú ako možnosť. Ak sa rozhodnete investovať (kúpa a prenájom) do novostavby z papiera, mali by ste teda kúpiť aj parkovacie miesto? 

Pozrime sa najprv na čísla – bežné parkovacie miesto v garáži stojí v Ružinove v novostavbe okolo 20 tisíc eur. Mesačne dokážete za neho dostať približne 50-60 eur. Aká je výnosnosť takej investície? 60 x 12 (ročný výnos) / 20.000 = 3.60 % p.a.. Neberiem do úvahy náklady ako elektrina, zvýšené nájomné atď, nakoľko sa jedná o „drobné“. Dlhodobo môžete počítať s rastom ceny garáže na úrovni inflácie.  Lepšie ako termínovaný účet, no pre mňa veľmi málo. Od investície do nehnuteľnosti očakávam minimálne 15% p.a.. (viď Analýzu výnosovosti konkrétnej nehnuteľnosti). Tým hlavným dôvodom prečo pri garáži tieto čísla nevychádzajú je – žiadna páka. Ak nie je garážové miesto „v cene nehnuteľnosti“ banky vám na garáž úver veľmi nedajú. Preto za ne musíte zaplatiť v hotovosti. Áno, sú výnimky, viem. 😉 

Strach, že byt bez garážového miesta neprenajmete asi nie je namieste. Drvivá väčšina bytov v Bratislave sa prenajíma bez parkovania a všetci nájomníci sa zrazu nestanú majiteľmi. Možno si hovoríte, že byt prenajmete ľahšie, ak má garážové miesto, no bol by som opatrný. Rozdiel 50-60 eur v nájme je pre nájomníkov dosť veľa. Nájomníci radšej budú hľadať iné možnosti – parkovanie na neplatených miestach (i keď bude ďalej od ich nájmu) či prepis trvalého pobytu (ak prejde parkovacia politika). Prípadne si zaplatia nejakú formu abonentskej kartičky alebo vymyslia ešte niečo iné.  

Osobne by som preto tieto peniaze radšej použil na kúpu ďalšieho bytu, než na dokúpenie garáže.

Na druhej strane, v niektorých mestách je prenájom garáží celkom dobrý biznis. Ak hľadáte stabilný príjem, je toto jednou z ciest. Opäť však platí, ako pri každej nehnuteľnosti – lokalita, lokalita, cena. Cena je tretím faktorom. V Bratislave by som bol teraz opatrný, čo sa kúpy garáže týka. Myšlienka kúpiť garáž a po zavedení parkovacej politiky na tom dobre zaryžovať pravdepodobne napadlo už viacero ľudí. Ceny preto môžu ísť hore, uvidíme. 

Záver

Žiadna kaša sa neje taká horúca, ako sa navarí. Platí to aj v prípade novej parkovacej politiky v hlavnom meste. Budem update-ovať tento článok, ako sa bude situácia meniť, ale jeho základné princípy zostanú pravdepodobne platné.

Budem rád ak sa podelíte o váš názor.

Tento článok vyšiel prvýkrát 16. apríla 2019.