Oplatí sa investovať do nehnuteľností na Slovensku? Update k augustu 2024

Túto otázku dostávam v poslednej dobe veľmi často, preto som sa rozhodol napísať k nej krátky článok.

Dôležité veci najprv

Rozhovor s ľuďmi, ktorí začínajú investovať do nehnuteľností, prebieha asi takto:

Klient: „Tomáš, chcel by som si vybudovať portfólio z investičných nehnuteľností. Mám vyhliadnutých pár bytov, možeme sa na ne pozrieť?“

Ja: „Ok, ale ešte neža začneš kupovať investičné byty, odpovedz mi na tieto otázky:

1/ Ako máš vyriešené tvoje vlastné bývanie? Uvedomuješ si, že ak si minieš svoj úverový limit na investičné byty a budeš si chcieť kúpiť vlastné bývanie banka ti už nemusí požičať?

2/ Nahodil si si danú nehnuteľnosť do Deal analyzera a vieš ako vychádza výnosové percento a najmä mesačný cashflow tejto investície?

3/ Aký je tvoj manažment rizika – máš dostatočnú finančnú rezervu, pozitívny mesačný rozpočet a dobré životné poistenie?

4/ Poznáš demografiu v tvojom vyvolenom investičnom meste a vieš aký zásadný vplyv má na dlhodobý rast ceny tvoje jnehnuteľnosti?“

Možno to znie, že veci veľmi komplikujem, ale verte mi, robím to zo skúseností. Vlastných aj cudzích. Investícia do nehnuteľností totiž nie je 200e mesačne do ETF-iek ani 50e do zlata. Je to veľká, jednorázová, extrémne koncentrovaná a napákovaná stávka. Ak ju trafíte, paráda a je to ako vyhrať jackpot. Ak nie, môžete na nej prerobiť kopec peňazí. O moje nevydarenej prvej investícii som už písal mnhokrát.

Špekulácia

Keď si v súčasnosti nahodíte takmer akúkoľvek investičnú nehnuteľnosť v jednom z väčších miest do Deal analyzera, dostanete takýto výsledok:

1/ Negatívny cashflow od prvého mesiaca vo výške cca mínus 50-200eur.

2/ Výnosové percento (Cap rate) na úrovni 3-4% p.a..

3/ Úroková sadzba na hypotéke 4-4.5% p.a..

To všetko po vložení 20% vlastných peňazí z hodnoty nehnuteľnosti.

TOTO NIE JE DOBRÁ INVESTÍCIA! A ak vás niekto presviedča o opaku, nerozumie investovaniu do nehnuteľností. Prečítajte si v mojej knihe o investovaní do nehnuteľností, ako má vyzerať dobrá investícia.

Z môjho pohľadu je to špekulácia! Špekulácia na dve veci:

1/ Ceny nehnuteľností našli svoje dno a už pôjdu iba hore (dosiahnete výnos v podobe rastu ceny nehnuteľnosti).

2/ Úrokové sadzby na hypotékach pôjdu dole (dosiahne aspoň pozitívny cashflow, ak sa vám podarí refixovať hypotéku za nižšiu sadzbu.)

Neviem čo hovoria vaše krištáľové gule, ale moja je veľmi zahmlená 😉 Vôbec ma preto neprekvapí, ak ceny ešte viac padnú a ak úroky ostanú na týchto úrovniach omnoho dlhšie, ako veštia ekonómovia. Opäť, ktokoľvek tvrdí že VIE, že to bude naopak, nerozumie ekonómii.

Investícia

Ale aby som nebol len pesimista, tu je pár dobrých dôvodov, prečo by ste možno práve vy MALI INVESTOVAŤv súčasnosti do nehnuteľností.

Fakt je, že ak začnú ceny rásť a úroky klesať, investovanie do nehnuteľností bude opäť hlavnou témou dňa. Dopyt narastie a ponuka sa zmenší. Najmä ponuka zaujímavých investičných bytov. Ak teda máte splnené prvé body z časti „Dôležité veci najprv“, možno má pre vás zmysel zašpekulovať si a predbehnúť masu investorov, ktorí sa ešte len zapoja. Mali by ste ale vedieť, že špekulujete a neinvestujete.

Záver

Ak spadáte do kategórie ľudí, ktorí si chcú zašpekulovať, určite sa neponáhľajte. Máte čas – sadzby zatial nijak radikálne neklesajú a ceny nehnuteľností oscilujú okolo nuly. A ako vždy – pred takouto zásadnou investíciou sa poraďte. Kontakt na mňa máte 😉

Úspešné investovanie!