Na čo sa zamerať – rast ceny nehnuteľnosti či príjem z nájmu?

Táto téma vzbudzuje medzi investormi zanietené diskusie. Jedna strana hovorí, že základom je maximálny mesačný cashflow, t.j. maximálny rozdiel medzi príjmom z nájomného a mesačnými nákladmi. Druhá strana tvrdí, že zbohatnúť sa dá jedine z rastu ceny nehnuteľnosti, a preto samotný mesačný cashflow nie je dôležitý. Pohľad na príjem z prenájmu nehnuteľností  je zjavne rozporuplný.

Kde je teda pravda?

Ako to väčšinou býva – odpoveď zavisí od viacerých faktorov.

Pozrime sa teda na konkrétny príklad. Budeme porovnávať dve nehnuteľnosti. Jednu v Bratislave a jednu v Banskej Štiavnici. Jeden investor sa zameriava na rast ceny nehnutelnosti a druhý na maximálny cashflow. Investor má k dispozícii vlastné zdroje vo výške 27.000eur.

Oba výpočty si môžete nasimulovať v našom DEAL ANALYZER.

 BA:

Cena 2izb bytu – 135tis eur (centrum, 16 ročná novostavba)

Nájomné: 620eur

Náklady – 615eur (80% financovanie, úrok 2%,  2 týždne v roku neprenajatý, vrátane rezerv na opravy, udržbu, poistenie atď)

Mesačný cashflow – 5eur mesačne

Návratnosť vloženej investície – 5eur x 12 (ročný výnos)/ 27.000 (20% zo 135tis) = 0.22% p.a.

 Banská Štiavnica:

Cena 2izb bytu – 30tis eur

Nájomné: 300eur

Náklady – 270eur (80% financovanie, úrok 2%, 2 týždne v roku neprenajatý, vrátane rezerv na opravy, udržbu, poistenie atď)

Mesačný cashflow – 30eur

Návratnosť vloženej investície  – 30eur x 12(ročný výnos) / 6.000(vlastné zdroje 20% z 30tis)= 6% p.a.

Investor by v tomto prípade mohol kúpiť s vlastnými zdrojmi vo výške 27.000eur približne 4 takéto nehnuteľnosti (27.000/6.000) . Tj jeho mesačný cashflow by bol vo výške 4 x 30eur = 120eur.

 Pre ktorú investíciu by ste sa rozhodli vy?

Pri rozhodovaní by ste mali zvážiť nasledovné faktory. 

………………..

Zvyšok článku je dostupný v členskej zóne Smart-Life Club.

Staňte sa členom Smart Life Clubu ešte dnes a získajte prístup ku všetkým článkom a videám.