Lacné nehnuteľnosti – dajú sa nájsť v dražbe?

Pri stretnutiach s vami som viackrát dostal otázku, či sa oplatí kupovať lacné nehnuteľnosti v dražbách. Moja odpoveď väčšinou bola, že je to na dlhé lakte a je to komplikované. A to je aj pravda, ak sa v tom nevyznáte. Martin Cirbus sa však vyzná, keďže sa venuje exekúciám a dražbám už vyše 20 rokov.  Som rád, že vám môžem ponúknuť ďalší veľmi zaujímavý článok na tému dražieb, exekúcií a ako to vlastne celé funguje. Nezabudnite sa v komentároch spýtať doplňujúce otázky – rád ich od Martina vypýtam. Ale teraz už prenechám slovo Martinovi.

———————————————   

Som zakladateľom spoločnosti CIRBI, s.r.o. ktorá sa niekoľko rokov venuje privátnej správe nehnuteľností a majetkovému servisu. Pred časom som mal možnosť stretnúť sa Tomášom a taktiež prečítať si jeho knihu Investovanie do nehnuteľností od A po Z. Keďže 22 rokov pracujem v oblasti exekúcií a dobrovoľných dražieb, požiadal ma o článok s odporúčaním, kde hľadať vhodné investičné nehnuteľnosti. Vo svojej knihe spomína niekoľko užitočných a účinných spôsobov, ako nájsť vhodnú nehnuteľnosť a ja som sa rozhodol rozšíriť tieto možnosti o niekoľko ďalších nových. Tomáš v knihe spomína „pákový efekt“, ktorý z môjho pohľadu môže byť aj pochopenie systému a využitie určitých na seba nadväzujúcich súvislostí. Kedysi dávno som čítal, že „ak pochopíš systém, dokážeš ho ovládať“. 

Štandardné zdroje nehnuteľností

Väčšina ľudí sa pri hľadaní investičných nehnuteľností spolieha na:

• známych a blízkych – ktorí vám môžu z času na čas dohodiť zaujímavú nehnuteľnosť
• internetové portály – ktoré väčšinou ponúkajú nehnuteľnosti za trhové ceny (mnohokrát nadhodnotené)
• realitných maklérov – ktorí dúfajú, že zoberiete všetko, čo Vám ponúknu a nemajú veľmi veľkú možnosť ovplyvniť cenu ponúkanej nehnuteľnosti,
• inzerciu – čo je zriedkavá príležitosť natrafiť na majiteľa, ktorý potrebuje súrne predať svoju nehnuteľnosť.

Alternatívne zdroje

Skúsenosti z exekúcií, dobrovoľných dražieb a privátnej správy nehnuteľností ma vedú k tomu, aby som upriamil Vašu pozornosť aj na tieto možnosti, ktoré Vám môžu priniesť nový potenciál v hľadaní vhodných nehnuteľností. 

Sú to:

• zástupcovia vlastníkov bytov
• správcovské spoločnosti
• exekútorské úrady
• dražobné spoločnosti
• Obchodný vestník 

Začnem poslednými dvoma možnosťami. Dražobné spoločnosti majú povinnosť zverejniť v Obchodnom vestníku každú draženú nehnuteľnosť. Ak viete čo hľadáte a v ktorej oblasti, môžete si nastaviť kritériá a každý deň dostanete výpis pripravovaných dražieb vo Vami vybranej lokalite. Aby ste pochopili systém dobrovoľných dražieb, ponúkam zopár vecí, ktorým by ste mali venovať pozornosť.

Ak dlžník prestane splácať svoj záväzok (hypotéku), banka spoplatní celý úver → ako záložný veriteľ podá návrh na dobrovoľnú dražbu → podpíše dražobnú zmluvu o výkone dražby → dražobník požiada znalca o ohodnotenie predmetnej nehnuteľnosti. A práve tu začínajú podstatné záležitosti. Dlžník väčšinou odmietne sprístupnenie predmetnej nehnuteľnosti. Znalec je odkázaný na ohodnotenie nehnuteľnosti len na základe doložených podkladov a uskutoční odhad porovnaním obdobných nehnuteľností v okolí. Skutočnosť, či bola nehnuteľnosť znalcovi sprístupnená, si môžete overiť v dražobnej vyhláške, ktorú má dražobník (dražobná spoločnosť) povinnosť uverejniť v Obchodnom vestníku. 

Za koľko teda môžete nehnuteľnosť v dražbe kúpiť?

Ale poďme k súvislostiam a číslam. Rozdiel medzi trhovou cenou a cenou nehnuteľnosti na základe znaleckého posudku sa pohybuje v rozmedzí 15 až 30 percent. Ak nebola nehnuteľnosť znalcovi sprístupnená, určená hodnota bude nižšia o ďalších 10 až 20 percent. Takže rozdiel medzi trhovou a znalcom určenou hodnotou môže byť veľmi zaujímavý. Vo väčšine prípadov je práve cena určená znalcom vyvolávacou cenou v dražbe. Ak má dlžník vedený trvalý pobyt na adrese draženej nehnuteľnosti, vyvolávacia cena nesmie klesnúť pod 75 percent ceny určenej znalcom. Zaujímavé to môže byť, ak dlžník nemá vedený trvalý pobyt na adrese draženej nehnuteľnosti. V tom prípade môže ísť vyvolávacia cena ešte nižšie.

Tajomstvo, kedy môže klesnúť cena draženej nehnuteľnosti, je ukryté v zmluve, ktorú uzatvoria navrhovateľ dražby s dražobníkom (dražobnou spoločnosťou). Je nemožné to zistiť, ale môžete rátať s tým, čo už viete. Dražobník je povinný zverejniť zmluvu až po dražbe, nikdy nie pred ňou.

Aby ste mohli dražiť a stať sa účastníkmi dražby, musíte zaplatiť dražobnú zábezpeku. Dražobná zábezpeka nesmie presiahnuť 30 percent z najnižšieho podania (vyvolávacej ceny) a nesmie byť vyššia ako 49.790,88 €. Navrhovateľ dražby má eminentný záujem na uspokojení pohľadávky z predaja nehnuteľnosti, preto napriek tomu, že počíta s tým, že účastníci dražby budú prihadzovať sumy, počíta aj s alternatívou, že nikto z účastníkov neurobí ani najnižšie podanie. Preto v záujme ušetriť na nákladoch opätovnej dražby, zaradí (nie vždy) do zmluvy možnosť zníženia vyvolávacej ceny nehnuteľnosti a to väčšinou formou postupného znižovania. Už viete, že v niektorých prípadoch nemôže suma klesnúť pod určité percento.

Ak budete úspešný vydražiteľ, máte 15 dní  na doplatenie najvyššieho podania (Vami ponúknutej ceny). Doplatíte len rozdiel. Ak sa budete vzdelávať a čítať zákony dozviete sa, že po dohode s navrhovateľom dražby môže byť lehota na doplatenie dlhšia (aj niekoľko mesiacov). Dostatočný čas založiť nehnuteľnosť rodičov, starých rodičov, svokrovcov a použiť americkú hypotéku na financovanie sumy na doplatenie. Doplatením najvyššieho podania sa stanete vlastníkmi nehnuteľnosti. Teraz môžete použiť vlastnú nehnuteľnosť na hypotekárny úver a vrátiť peniaze. Bude Vás to stáť rôzne poplatky, ktoré budú len zlomkom toho, čo získate. Preto bude vhodné, keď uvediem príklad: 

2-izbový byt v Bratislave – Karlova Ves

• trhová hodnota = 125.000 €
• znalecká hodnota = 100.000 € (znalcovi bola sprístupnená nehnuteľnosť)
• znalecká hodnota = 90.000 € (znalcovi nebola sprístupnená nehnuteľnosť)
• dražobná zábezpeka = max 30.000 € 

Kde môže klesnúť cena?

• dlžník má trvalý pobyt na adrese nehnuteľnosti = 75.000 €
• dlžník nemá trvalý pobyt na adrese nehnuteľnosti = môže byť nižšia ako 75.000 € 

Postup pri dražbe

Pred dražbou zaplatíte dražobnú zábezpeku  v sume 30.000 €. Odporúčam platiť v hotovosti tesne pred dražbou. Ak nebudete úspešní, vašu zábezpeku vám dražobník ihneď po dražbe vráti späť a môžete ju použiť na inej dražbe u iného dražobníka možno ešte v ten istý deň a nepotrebujete ďalšie peniaze.

Dražobník začne dražbu na vyvolávacej cene. Ak sa nenašiel ani po tretej výzve účastník dražby, ktorý by spravil ponuku vo výške vyvolávacej ceny, dražobník s najväčšou pravdepodobnosťou pristúpi v zmysle zmluvy o dobrovoľnej dražbe k zníženiu vyvolávacej ceny, v súlade s dohodou s navrhovateľom.

Ak má dlžník vedený trvalý pobyt na adrese draženej nehnuteľnosti, cena môže klesnúť až na 75 percent vyvolávacej ceny (znaleckého posudku), takže až na 75.000 €, prípadne nižšie, ak znalcovi nebola sprístupnená nehnuteľnosť. Rozdiel medzi trhovou cenou a cenou, za ktorú môžete získať nehnuteľnosť môže byť 50.000 €, čiže o 40 percent lacnejšie. Na základe vlastných skúseností si dovolím tvrdiť, že to môže byť aj viac percent rozdielu.

Nadobudnutie nehnuteľnosti dražbou je z právneho hľadiska bezpečnejšie ako nadobudnutie kúpou. Namietať by mohli tí, ktorí zanedbali prieskum pred samotnou dražbou a do dnešného dňa sa fyzicky nedostali k vydraženej nehnuteľnosti, či už z dôvodu námietok alebo nevypratania nehnuteľnosti pôvodným majiteľom. 

Ak vás nová možnosť získania nehnuteľnosti zaujala a budete mať záujem dozvedieť sa viac, aj z oblasti exekúcií, správcovskej spoločnosti, resp. zástupcov vlastníkov bytov neváhajte a dajte spätnú väzbu Tomášovi. Našimi klientmi sú vlastníci nehnuteľností, ktorí nechcú prísť o strechu nad hlavou, majú problém so správou nehnuteľností, chcú dosiahnuť kladný cash flow z prenájmu svojich nehnuteľností. CIRBI pôsobí v rámci celého územia. 

———————————————   

Ak vás článok zaujal a máte doplňujúce otázky, napíšte ich do komentárov a rád ich prepošlem Martinovi na zodpovedanie.

Tento článok vyšiel prvýkrát  24. októbra 2018.