Kúpa investičnej nehnuteľnosti pod trhovú hodnotu

Asi prvá otázka, ktorá vás po prečítaní nadpisu napadne je ”Prečo by niekto so zdravým rozumom predával svoju nehnuteľnosť pod trhovú cenu?!” Faktom však je, že takéto obchody sa dejú každý deň a ak ste ich ešte nevideli znamená to, že sa nepozeráte na správne nehnuteľnosti! Kúpa investičnej nehnuteľnosti však má svoje špecifiká.

Existujú totiž situácie, kedy sa z bežného predávajúceho nehnuteľnosti stáva tzv. motivovaný predávajúci. Jedine motivovaný predávajúci bude ochotný predať vám nehnuteľnosť pod trhovú cenu. 

Typy predávajúcich podľa motivácie

Pozrime sa teda najprv na typy predávajúcich z pohľadu ich motivovanosti.

1. Nemotivovaný predávajúci – viac ako 90% predávajúcich sú tzv. nemotivovaní predávajúci. Znamená to, že s predajom sa neponáhľajú a ak nedostanú požadovanú cenu, radšej nehnuteľnosť nepredajú a predaj odložia. Začínajúci investori robia chybu v tom, že sa snažia presvedčiť nemotivovaných predávajúcich, aby im predali svoju nehnuteľnosť pod cenu. Dokonca otvorene hovoria, že idú “vyjednávať” s predávajúcim o cene (chyba). Väčšinou to však vedie akurát k neefektívne strávenému času a frustrovanému investorovi. Nemotivovaným predávajúcim poďakujte za obhliadku a ozvite sa im za dva mesiace, či sa situácia nezmenila.
2. Motivovaný predávajúci – nižšie si ukážeme situácie, v ktorých sa z predávajúcich stávajú motivovaní predávajúci, to znamená, že cena nehrá pre nich prvoradú úlohu! Rýchlosť, istota, že kupujúci kúpu naozaj zrealizuje a diskrétnosť sú pre motivovaného predávajúceho dôležitejšie ako samotná cena za akú svoju nehnuteľnosť predá!
3. Zúfalý predávajúci – toto je najvyššie štádium motivovaného predávajúceho. Väčšinou sa už jedná o menšie ľudské tragédie, kedy ľudia čelia exekúciám príp. dražbám a hrozí im, že prídu o strechu nad hlavou.

 Je to morálne?

Ako ďalšia vás asi napadne otázka ohľadne morálnosti kupovania nehnuteľností od motivovaných predávajúcich. Pozrime sa teda aj na tento dôležitý aspekt.

Skutočnosťou však je, že ak chcete byť pri kúpe od motivovaného predávajúceho úspešný, musíte sa danému človeku v danej situácii snažiť POMÔCŤ a nie snažiť sa ‘obrať’ ho o to posledné čo má. Áno je to biznis, ale skutočne výhodný obchod musí byť výhodný pre obe strany! Vy pomôžete danému človeku rýchlo vyriešiť jeho problém a za to získate nehnuteľnosť za výhodnú cenu. 

Kedy je predávajúci motivovaný a ako mu viete rýchlou kúpou pomôcť?

Ako vôbec môžete niekomu pomôcť, ak kúpite jeho nehnuteľnosť pod trhovú cenu? Pozrime sa na konkrétne situácie, v ktorých sa z predávajúcich stávajú motivovaný predávajúci a ako im vy môžete v danej situácii pomôcť.

• Rozvod – štatistiky hovoria jednoznačne – rozvodovosť na Slovensku sa už blíži k európskemu priemeru 50%! “S tým podvodníkom neostanem v jednom byte už ani minútu! Už v živote ho nechcem vidieť!! A teraz si predstavte, že takýto (ex)pár žije spolu v jednom byt, na ktorý si ešte aj zobrali spoločný úver. Už začínate rozumieť, ako takémuto páru môžete pomôcť? Peniaze nie sú pre nich to najdôležitejšie – rýchlosť, serióznosť a diskrétnosť majú pre takýchto ľudí cenu zlata! Ak ste pripravený, máte zabezpečené financovanie a ste navyše diskrétny, pravdepodobne vám dajú prednosť pred kupujúcim, ktorý musí najprv svoju nehnuteľnosť predať a navyše nie je isté, či dostane financovanie z banky.

• Dlhy – žiaľ aj v tomto ukazovateli sa dostávame k európskemu priemeru. Najmä počas krízy, ale častokrát aj v obdobiach ekonomického rastu sa ľudia dostávajú do zložitých finančný situácií. Život na dlh, snaha ukázať sa v lepšom svetle ako susedia, precenenie svojej možnosti splácať úvery sú len niektoré rozhodnutia, ktoré môže človeka dostať do situácie, kedy jednoducho prestane byť schopný splácať svoje úvery. Najprv nezabezpečené úvery (splátkové úvery, kreditné karty) a ak človek ešte aj v tejto situácii schová hlavu do piesku môže to mať pre neho fatálne následky.

Ako môže v tejto situácii investor pomôcť? Niekedy (najmä ak už veci prebrali exekútori) je lepšie nehnuteľnosť rýchlo predať, vyrovnať svoje záväzky a začať takpovediac s čistým štítom odznovu. Nehovoriac o pošramotenej povesti človeka, ktorý prišiel o strechu nad hlavou v dražbe. Hlavným rizikom v tejto situácii je, že ak človek svoju situáciu rýchlo nerieši, rôzne poplatky za exekútora, poplatky za dražbu navýšia konečnú sumu dlhu. Taktiež cena dosiahnutá na dražbe bude podstatne nižšia ako by človek dostal pri rýchlom predaji.

• Smrť v rodine – je to smutná situácia a pre pozostalých aj veľmi citlivé obdobie, preto prosím buďte aj vy tolerantný. Na druhej strane rodina pozostalých, ktorá zdedila nehnuteľnosť a chce ju predať, potrebuje takúto nehnuteľnosť predať čím skôr, pretože nikto nechce platiť mesačné poplatky za nehnuteľnosť v ktorej nebýva. Jedno varovanie – majetky bývajú pri rozvode častým dôvodom sporov – v takejto situácii sa radšej držte stranou, až kým sa pozostalí nerozhodnú, že nehnuteľnosť naozaj chcú predať.

• Iné situácie – nová práca v inom meste, prírastok v rodine, predchádzajúce neúspešné pokusy predať nehnuteľnosť (najmä ak kupujúci odskočí v poslednej chvíli) sú ďalšie situácie, ktoré motivujú predávajúceho rýchlo predať nehnuteľnosť. Ak ste v správnej situácii na správnom mieste, môžete kúpiť nehnuteľnosť za výhodnú cenu. 

Ako však zistiť, či je predávajúci motivovaný alebo nie?

Predávajúci či maklér vám samozrejme nepovie otvorene, že predávajúci potrebuje predať nehnuteľnosť veľmi rýchlo. Avšak priama otázka na makléra/predávajúceho, ako rýchlo potrebuje nehnuteľnosť predať, je určite dobrým začiatkom. Potom je už na, vás koľko informácií naviac dokážete z makléra / predávajúceho dostať.

Kúpa investičnej nehnuteľnosti je odlišná od kúpy nehnuteľnosti, kde budete bývať. V ďalších článkoch si povieme ako zvýšiť vaše šance nájsť motivovaného predávajúceho. Neprestaňte sa však vzdelávať aj v tejto oblasti, pretože kúpa pod trhovú hodnotu tvorí základ dobrej investičnej stratégie a taktiež investícia do vzdelania prináša ten najlepší výnos.

Tento článok vyšiel prvýkrát 18. septembra 2016.