Kde investujem momentálne ja

Už je to pár týždňov odkedy som napísal svoj posledný článok. Dôvod je jednoduchý – mal som plné ruky práce s novými investíciami. V tomto článku sa pozrieme na jednu konkrétnu, ktorú som práve v týchto dňoch dokončil.  Je teda investovanie do nehnuteľností na Slovensku zaujímavé?

Od mojej poslednej investície, ktorú som zrealizoval v máji 2016, som nevedel nájsť v Bratislave žiadne investície, pri ktorých by mi vychádzali čísla – ROI, cap rate, pozitívny cash-flow atď. (čo presne tieto údaje znamenajú a aké minimálne hodnoty by mali dosahovať nájdete v tomto článku ). Taktiež som začal počúvať od viacerých ľudí z môjho okolia, že „idú investovať do nehnuteľností“. Navyše sa v správach začali čoraz častejšie objavovať informácie o rýchlom raste cien nehnuteľností v Bratislave. Toto boli pre mňa prvé znamenia, že nastal pomaly čas prestať investovať  v Bratislave! 

Ak investovať do nehnuteľností na Slovensku tak NIE v Bratislave 

Rozhodol som sa preto pozrieť na iné mestá. Ako prvý krok som si spravil analýzu jednotlivých krajov (údaje sú zo štatistického úradu a nbs.sk)- pozeral som sa na údaje ako rast cien nehnuteľností v danom regióne za posledných 15 rokov, rast platov, dostupnosť bývania (pomer primernej mzdy a ceny za m2) a rast/pokles počtu obyvateľov v danom kraji. Toto je tabuľka, ktorú som dostal:

Dôležité však je povedať, že to boli údaje za celé kraje, to znamená, že situácia v konkrétnom krajskom meste môže byť odlišná. V ďalšom kroku som vylúčil mestá pod 80 tisíc obyvateľov, nakoľko investujem len v mestách, kde je a aj bude dostatočne veľký trh s nájmami. Klesajúci počet obyvateľov bol pre mňa KO kritériom. Z tejto analýzy  mi vyšli ako najvhodnejšie kraje prešovský a žilinský. Celkom ma prekvapil prešovský kraj a aj vzhľadom na jeho vzdialenosť od Bratislavy som sa rozhodol bližšie pozrieť na žilinský kraj – konkrétne mesto Žilina.

Žilina – prečo áno 

Začal som sa teda pozerať na mesto Žilina ako také – priemysel (najmä situácia v KIA), zamestnanosť, vývoj počtu obyvateľov, dostupnosť bývania, diaľničné napojenie, mestská doprava  atď. Ako posledný krok som napísal viacerým realitným kanceláriam (členom NARKS) a požiadal ich o kontakt na makléra, ktorý sa venuje prenájmom a či by mali čas porozprávať sa. Asi som mal šťastie, pretože ako prvá sa mi ozvala maklérka pani Marcela Stáreková z realitnej kancelárie RED, (aktuálne je to p. Alexandra Fabišíková) s ktorou som neskôr aj zrealizoval svoju prvú investíciu v Žiline. A ak uvažujete o akejkoľvek realitnej transakcii v Žiline odporúčam vám využiť jej služby – budete veľmi spokojný. Pri rozhovore som sa pýtal najmä na:

• Situáciu na realitnom trhu v danom meste všeobecne (trh predávajúcich či trh kupujúcich)
• Kto sú typickí nájomníci
• O aké byty je najväčší záujem u nájomcov
• Aká je ich priemerná cena
• Ktoré lokality sú najatraktívnejšie
• Ako dlho ostávajú nájomníci v priemere v nájme
• Aké nájomné sa dá pri daných bytoch dosiahnuť
• Aké sú poplatky za sprostredkovanie nájmu/ kúpy byt atď.

Po tomto rozhovore som mal zo Žiliny veľmi dobrý pocit. Keď som si pozrel niektoré realitné ponuky na internete (podľa odporúčaní maklérky), čísla mi vychádzali veľmi dobre.

Rozhodol som sa preto zrealizovať svoju prvú investíciu v Žiline. Maklérka mi začala posielať ponuky podľa mojich špecifikácii a za pár týždňov som našiel tú pravú nehnuteľnosť.

2-izbový byt, 6 ročná novostavba vo vyhľadávanej lokalite.

Analýza investície v Žiline

 Pozrime sa teda na čísla:

Pre viac informácií ohľadne analýzy nehnuteľností si prečítajte tento článok (alebo vyskúšajte DEAL ANALYZER). V skratke – táto nehnuteľnosť mi mesačne dáva 0 Eur v hotovosti ak započítam všetky náklady, rezervy na opravy, údržbu (cca 7% z mesačného nájomného), neobsadenosť nehnuteľnosti počas roka (1 mesiac v roku) a poplatky maklérovi za prenajatie nehnuteľnosti (1 mesačné nájomné, každý rok). Tieto odhady sú však veľmi konzervatívne – vzhľadom k tomu, že sa jedná o novostavbu údržba bude značne nižšia a taktiež vzhľadom k situácii na trhu nehnuteľností v Žiline (nedostatok bytov na prenájom) vydržia v priemere nájomníci dlhšie ako jeden rok. Ak teda nepočítam s rezervami ostáva mi mesačne 111 eur (po zaplatení všetkých nákladov a hypotéky). Ak ešte navyše zoberiem v úvahu aj fakt, že nájomníci splácajú hypotéku, dostanem sa k výnosovosti na vložené prostriedky (Return on equity resp. Cash on cash vrátane splátky úveru) vo výške 15.6% p.a., čo je veľmi slušný výnos. Akýkoľvek rast ceny tejto nehnuteľnosti preto je už len pekný bonus, no pri raste cien o konzervatívne 4% p.a. bude moja výnosnosť na vložené prostriedky vo výške 43.73% p.a..  

Správa nehnuteľností na diaľku

Čo sa týka správy nehnuteľnosti rozhodol som sa pre niečo medzi kompletným outsourcovaním na property manager-a a kompletnou správou v mojej réžii. S maklérkou sme sa dohodli, že nájomníkov bude hľadať ona, taktiež byt odovzdá a pri ukončení nájmu byt prevezme. Počas nájmu budem akékoľvek požiadavky nájomníkov na opravy, údržbu atď riešiť ja. Samozrejme, že nebudem pri každej oprave utekať do Žiliny, ale využijem služby miestnych ‚hodinových manželov‘. Presný popis ako na to nájdete v tomto článku.  

Investovanie do nehnuteľností na Slovensku sa opláca. A táto investícia ma presvedčila, že v Žiline sa ešte dajú nájsť vhodné nehnuteľnosti na investovanie, preto sa pozerám na ďalšie možnosti v tomto meste i keď už aj tu začína byť trh horúci. 

Našli ste už aj vy svoju lokalitu? Máte tipy na lokalitné vhodné na investovanie? Je pre vás investovanie do nehnuteľností na Slovensku zaujímavé?

Budem rád ak sa podelíte o svoje názory v komentároch. 

Prajem veľa úspechov pri investovaní.

Tento článok vyšiel prvýkrát 3. mája 2017.