V poslednom čase dostávam stále viac otázok ohľadom investícií do nehnuteľností z papiera tj nehnuteľností, ktoré sa ešte len stavajú. Hovorí mi to, že pri starších nehnuteľnostiach vám nevychádzajú čísla (verím, že ich analyzujete;), a preto sa pozeráte na novostavby.

Sám som bol v podobnej situácii v roku 2016, keď som už nevedel nájsť v Bratislave zaujímavé investičné nehnuteľnosti. Rozhodol som sa preto kúpiť nehnuteľnosť z papiera. Moje skúsenosti (dobré aj zlé) sú podkladom k tomuto článku.

V tomto článku sa pozriem na dva aspekty takýchto investícií – na čo si dať pozor a na daňové aspekty pri ich zariaďovaní pred samotným prenájmom. 

Na čo si dať pri novostavbách pozor

Novostavby majú svoje špecifické riziká, ktoré už postavené nehnuteľnosti väčšinou nemajú. Vo svojej knihe preto odporúčam začínajúcim investorom investovať do existujúcich nehnuteľností. Je to jednoduchšie a bezpečnejšie. Pozrime sa teda na riziká, o ktorých hovorím.

Riziko dokončenia

Pri kúpe takejto nehnuteľnosti sa spoliehate na to, že developer daný projekt dokončí. Väčšinou musíte pri rezervácii takejto nehnuteľnosti zložiť rezervačný poplatok (2-5 tisíc eur) a následne pri podpise zmluvy o budúcej zmluve cca 20% z kúpnej ceny nehnuteľnosti. V hotovosti, pretože banka vám na nedokončenú nehnuteľnosť hypotéku nedá. Ak kupujete nehnuteľnosť na začiatku projektu, väčšinou na danom pozemku ešte nie je ani len diera v zemi (na budúce základy).

Ako toto riziko minimalizovať?

Poriadne si preverte, kto je investor (kto to celé projektovo zastrešuje), kto je financujúca banka a kto je generálny zhotoviteľ (kto to postaví). Ideálne by mali byť všetky tri spoločnosti ‚známe firmy‘. Silná banka v pozadí (do určitej miery) garantuje, že sa projekt dokončí, ale skutočnú istotu nemáte až do skolaudovania a odovzdania bytu.

Riziko ceny

Dokončenie väčšieho projektu trvá okolo troch rokov, menšieho okolo dvoch. A ak vám developer povie dva roky, počítajte s troma rokmi. ‚Štandardom‘ pri novostavbách býva posun odovzdania bytov o 1 a viac rokov (viac rokov bol môj prípad). Dôvodom sú ‚neočakávané‘ zdržania. Až také neočakávané teda nie sú, ale developeri sú jednoducho extrémni optimisti, čo sa termínov týka.

Za tri-štyri roky sa toho môže na realitnom trhu veľa stať. Ceny môžu vyletieť hore (posledné tri-štyri roky), ale aj spadnúť dole (2008).

Ak sa spoliehate na rast ceny a rýchly predaj so ziskom, potom špekulujete, neinvestujete. To je fajn, len sa neklamte. Pri takejto špekulácii navyše musíte zaplatiť z vášho zisku daň + zdravotné odvody. Tretina vášho zisku práve odišla štátu. To je zlý plán.

Ako toto riziko minimalizovať?

Spomínam to viackrát, preto len v skratke – rast ceny nehnuteľnosti by mal by pre vás len bonusom. Nehnuteľnosť musí zarábať od prvého dňa tj dosahovať pozitívny cashflow. Nahoďte si danú nehnuteľnosť do Deal analyzer-a (menu Vzdelávanie -> Analýza investícií) a presvedčte sa, či vám tie čísla vychádzajú. Nesmiete však zabudnúť pridať náklady na zariadenie vašej novostavby a na minimálne tri mesiace nákladov, kedy budete už platiť hypotéku a ostatné mesačné náklady, no ešte nebudete dostávať nájomné, pretože budete byt zariaďovať. Ak chcete byť úplne detailný, potom si do nákladov pridajte aj možný výnos, ktorý by ste dosiahli, ak by ste zálohu investovali do nejakej existujúcej nehnuteľnosti (opportunity cost).

Najlepšiu cenu viete dostať pri samotnom spustení projektu. Developer vtedy potrebujem naplniť určité percento pred-predajov, ktoré od neho požaduje banka. Až keď naplní toto percento, banka mu poskytne financovanie, preto viete dostať v tomto čase najlepšie ceny. A s tým samozrejme súvisí aj fakt, že v tomto čase nesiete aj najväčšie riziko. Plus máte zablokované peniaze, ktoré negenerujú žiadny príjem na najdlhšie obdobie. Rozhodnutie je na vás.

Tu sa však dostávame k tretiemu rizku.

Riziko nájomného

Keďže táto nehnuteľnosť ešte nestojí, neviete ani aké nájomné si budete môcť pýtať a aké budú vaše mesačné (najmä správcovské) náklady. Navyše pri dokončení pravdepodobne viacero bytov z vášho projektu pôjde na prenájom. Môžete teda hľadať nájomníka dlhšie, možno budete musieť ísť s cenou dole.

Ako toto riziko minimalizovať?

Buďte pri prepočtoch veľmi konzervatívny. Pozrite si aké nájomné môžete dostať v podobnej (staršej) nehnuteľnosti v okolí a vychádzajte z tohto čísla. Developer alebo zastupujúca realitná kancelária by vám mala vedieť povedať predbežné mesačné náklady – pridajte k tejto sume 20-30 eur. V neposlednom rade počítajte minimálne so 4 mesiacami, kedy už budete platiť splátky hypotéky a všetky ostatné náklady, ale nebudete mať nájomníka.

Zariaďovanie nehnuteľností a dane

V prvom rade sa musíte rozhodnúť, či budete prenajímať svoju nehnuteľnosť zariadenú či nezariadenú. Obe možnosti majú svoje pre a proti. Pozrime sa ako postupovať, ak sa teda rozhodnete nehnuteľnosť zariadiť.

Zariadenie dvojizbového bytu vás bude stáť okolo 9-10 tisíc eur. Dať si všetky tieto náklady do jedného roka nie je najlepší nápad, pretože stratu (náklady > príjem z nájomného) z jedného roka si nemôžete preniesť do ďalšieho roka (ak prenajímate nehnuteľnosť ako fyzická osoba). Pozor – v rámci jedného roka si ale stratu z jednej nehnuteľnosti môžete započítať so ziskom z druhej nehnuteľnosti.

Aký je teda lepší spôsob?

Do daného roka si uplatníte len náklady vo výške vašich príjmov. Napríklad zoberiete chladničku, práčku a rolldor – spolu za 1500 eur. Tie si naplno uplatníte ako náklad v danom roku. Avšak zvyšok zariadenia napr. kuchynskú linku zaradíte do odpisov!

Znamená to, že ak stála celá kuchynská linka 3000 eur a budete ju odpisovať 4 roky, potom si v danom roku uplatníte len 3000/4 = 750 eur a ďalšie 3 roky si uplatníte zvyšných 2250 eur (750eur x 3 roky). Takto si ‚nevystrielate‘ zbytočne náklady hneď prvý rok, ale si ich rozdelíte na dlhšie obdobie.

Ak je tento postup pre vás príliš komplikovaný, poraďte sa so svojim daňovým poradcom. Jedného nájdete aj v dokumentoch v našej FB skupine.

Budem rád ak sa podelíte o váš názor.

Tento článok vyšiel prvýkrát 1. mája 2019.