Investovanie do nehnuteľností mimo vášho bydliska

Pri posledných konzultáciách s vami ste sa ma pýtali na to, kde investovať do nehnuteľností. A moja odpoveď bola, že pravdepodobne nie v Bratislave. V Bratislave už totiž neinvestujem vyše troch rokov, pretože mi tu jednoducho nevychádzajú čísla. Preto by som pravdepodobne investoval v nejakom inom meste. 

Prvá vaša reakcia na investíciu mimo ‚vášho‘ mesta však pravdepodobne bude, že to je ‚riskantné‘, lebo to mesto nepoznáte a že nebudete mať čas chodiť robiť obhliadky s nájomníkmi do mesta vzdialeného 2 hodiny. O chvíľu sa pozrieme na na obe obavy, no teraz si zhrňme postup ako na to. 

Aký je teda postup?

1/ Začal by som makroanalýzou tj analýzou jednotlivých miest na Slovensku. Pozeral by som sa najmä na: 

• Počet obyvateľov a jeho trend (rast/počtu obyvateľov)
• Vývoj cien nehnuteľností v danom meste
• Vývoj nájomného
• Miera nezamestnanosti
• Vzdialenosť od vášho mesta
• Zamestnávatelia
• Mzdy
• Infraštruktúra
• Nájomný trh

2/ Na realitných portáloch si vyhľadajte 1 a 2 izbové byty niekde v centre a porovnajte si ich kúpnu cenu s cenou prenájmu.

Spravte si analýzu viacerých nehnuteľností. Ak neviete ako na to, pomoc nájdete v tomto článku – Analýza výnosnosti investície do nehnuteľnosti. Osobne pri nehnuteľnostiach mimo môjho mesta hľadám najmä novostavby. Dôvod je jednoduchý. Čím menej potenciálnych problémov s bytom (prasknuté potrubie, pokazené WC atď) tým menej nutnosti riešiť veci na diaľku.

3/ Nájdite niekoho kto v tomto meste už investuje a je ochotný poradiť vám.

Začať môžete napríklad v našej Facebook-ovej skupine. 

4/ Nájdite si v danom meste dve najväčšie realitné kancelárie a dohodnite si telefonický rozhovor s minimálne dvoma maklérmi.

Ak uvažujete o Žiline, Nitre či Trenčíne viem vám odporučiť konkrétnych maklérov. Tento krok je kľúčový! Maklér bude vašou predĺženou rukou v danom meste, preto mu musíte plne dôverovať. Dobrý maklér za vás vybaví kopec vecí (viac nižšie), preto dokiaľ nenájdete dobrého makléra v tomto postupe ani nepokračujte. Pýtajte sa na:

• Či funguje nájomný trh v danom meste
• O aké byty na prenájom je najväčší záujem
• V akej lokalite, aká veľkosť. Pozrite si dané lokality prostredníctvom Google Street view.
• Koľko trvá nájdenie nájomníka
• Aké je trhové nájomné pri daných bytoch (mali by ste mať už predstavu z vašej analýzy)
• Či ponúkajú službu Agent kupujúceho
• Či vám vedia zabezpečiť aj základný servis prenajímaných nehnuteľností (viac nižšie)
• Aké poplatky si účtujú za tieto služby 

5/ Nechajte si poslať ponuky od týchto maklérov a spravte si opäť analýzu konkrétnych nehnuteľností.

DEAL ANALYZER

6/ Vyrazte na obhliadky. 

Pri obhliadkach si samozrejme pozrite dané nehnuteľnosti (ideálne 4-5 za deň), ale využite tento čas aj na prejdenie sa po lokalitách, ktoré vám makléri odporučili. Vytvorte si predstavu o danej lokalite a či by ste do nej chceli investovať. Pomôže vám to v budúcnosti, keď vám maklér pošle novú ponuku, budete si už vedieť predstaviť danú lokalitu. 

7/ Kúpte nehnuteľnosť 😉 

Maklér by vám mal vedieť pomôcť zastrešiť väčšinu úkonov. Podpis zmlúv (vy ich dostanete na podpis poštou), čerpanie úveru (prostredníctvom miestnej pobočky vašej financujúcej banky), prebratie bytu, prepis u správcovskej spoločnosti, prepis elektriny, plynu atď (všetko na základe plnej moci). 

8/ Prenajmite nehnuteľnosť 

Opäť väčšinu aktivít za vás vybaví váš maklér. Inzerát, obhliadky, podpis nájomnej zmluvy, odovzdanie bytu a pri ukončení nájmu aj prebratie bytu. 

Tu sa dostávame k tomu, či budete musieť pravidelne chodiť do daného mesta na kontrolu bytu, či pri hľadaní nového nájomníka. Nie nebudete. Môžete robiť úplne všetko vy sami, alebo môžete platiť nejakej firme za tzv Property management tj robia úplne všetko za vás. Alebo si vyberiete tretiu strednú cestu. To robím aj ja. Hľadanie nájomníkov, odovzdanie bytu, pravidelné kontroly bytu a prevzatie bytu pri skončení nájmu robí za mňa moja maklérka. Ak je treba niečo riešiť počas nájmu (oprava, výmena spotrebiča atď) to robím ja. Samozrejme, že nikam nechodím opravovať pokazené WC. Musíte mať na to systém (viac v tomto článku).

Záver 

Šanca, že bývate v meste, kde sa aktuálne najviac oplatí investovať do nehnuteľností  je malá. Nenechajte sa zlákať tým, že vaše mesto poznáte, a preto tam budete investovať. I keď to asi nebude vhodná stratégia na kúpu vašej prvej nehnuteľnosti, ak už máte skúsenosti s investovaním do nehnuteľností, bude kúpa v inom meste pre vás jednoduchšia ako si myslíte. 

Budem rád, ak pridáte svoj komentár.

Tento článok vyšiel prvýkrát 4. augusta 2018.