Investičné nehnuteľnosti a dane

Jedným z dôvodov prečo investujem do nehnuteľností sú daňové výhody. Investičné nehnuteľnosti a dane sú veľmi dobrá kombinácia. Ak si zaradíte nehnuteľnosť do tzv. obchodného majetku, môžete si nehnuteľnosť odpisovať. V preklade to znamená, že vytvárate daňové náklady bez toho, aby ste niekomu niečo platili. Tým pádom si znižujete svoj daňový základ = platíte nižšie resp. žiadne dane. Čo presne si môžete dať do svojich nákladov nájdete v mojej knihe Investovanie do nehnuteľností od A po Z. 

V tomto článku sa preto pozriem na praktickú stránku každoročného vypĺňania daňových priznaní na ktoré sa musíte pripraviť, ak kúpite investičnú nehnuteľnosť. Ak kúpite investičnú nehnuteľnosť, v zásade vás čakajú dve povinnosti. Daň z nehnuteľnosti a daň z príjmu. Pozrime sa teda postupne na obe.

1. Daň z nehnuteľnosti

Ak ste kúpili nehnuteľnosť v roku 2017 a táto nehnuteľnosť bude prepísaná na katastri nehnuteľností na vás do 01.01.2018, platíte daň z nehnuteľnosti vy. Ak nehnuteľnosť kúpite v roku 2017, ale kaster ju neprepíše do 01.01.2018, daň platí pôvodný vlastník. Daňové priznanie musíte podať do 31.01.2018 na mestskom/ okresnom úrade (nie daňovom úrade), kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ak som teda napríklad kupoval nehnuteľnosť v Žiline, moje daňové priznanie poputuje na miestny úrad v Žiline, odbor dane z nehnuteľnosti.

Ako na to?

Jednoducho si vytlačíte príslušné daňové priznanie (tu), vyplníte ho a pošlete na úrad. Pozitívom je, že v priznaní nemusíte vypočítavať výšku dane ako je to pri dani z príjmu. V priznaní len uvádzate rozlohu bytu/ pozemkov a miestny úrad vám na základe týchto údajov vypočíta výšku dane. Toto oznámenie o výške dane dostanete približne v máji 2018 do svojej poštovej schránky a následne už k tejto nehnuteľnosti nemusíte žiadne nové podanie každoročne podávať. Úrad vám vždy raz ročne automaticky oznámi výšku splatnej dane.

Pri vypĺňaní robí mnoho ľudí chybu, že neuvedú priľahlé pozemky. Ak vlastníte byt v bytovom dome a celý dom sa nachádza na jednom pozemku platíte iba daň z bytu. Ak však k danému bytovému domu patrí aj priľahlý pozemok (na ktorom váš bytový dom nestojí) a vy vlastníte podiel na tomto pozemku, budete platiť aj daň z pozemku.

Ak ste nikdy daňové priznanie nevypĺňali poradím vám. Na tejto stránke https://danznehnutelnosti.sk/ nájdete presné postupy, ako vyplniť takéto daňové priznanie. Priznám sa, že aj ja občas zabudnem, ako presne vyplniť ktorú kolonku, ale toto video mi vždy pomôže. Ak ste kupovali byt, v tomto videu nájdete presný návod ako na priznanie, vrátane problematiky priľahlých pozemkov. 

2. Daň z príjmu

Problematika dani z príjmu a toho, čo všetko si môžete dať do nákladov je na niekoľko strán, preto sa v tomto článku obmedzím na technickú stránku monitorovania príjmov a nákladov pri prenajímaných nehnuteľnostiach. Ak ešte nemáte svojho daňového poradcu, tak si ho veľmi rýchlo nájdite. Ako píšem v mojej knihe – dobrý daňový poradca vám dokáže ušetriť stovky až tisíce eur! Preto snaha ušetriť pár eur tým, že si daňové priznanie budete robiť sami je nezmyselná. Takýto poradca by vám mal vedieť poradiť, aká právna forma je pre vás najvhodnejšia, či zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku či nie a taktiež aké náklady je možné považovať za daňové výdavky. 

V každom prípade budete potrebovať spôsob, ako monitorovať svoje príjmy (najmä platby nájomného od nájomníkov) a výdavky (platby za energie,správcovské služby, opravy atď).  Máte na výber viacero platených programov, no ja osobne používam najlepší účtovnícky software na svete – MS Excel 😉

Každý mesiac budete mať opakujúce sa výdavky:

• platby správcovi
• platby za energie (plyn , elektrina atď)
• platby za TV/ internet

Na druhej strane budete mať jednorázové výdavky ako napríklad oprava pokazenej chladničky, kúpa nového TV, ak sa starý pokazí atď.

Ak máte jednu nehnuteľnosť, je tento proces relatívne jednoduchý. Situácia sa skomplikuje, ak začnete prenajímať viacero nehnuteľností. Ideálne je mať pre každú nehnuteľnosť zvlášť účet. Z tohto účtu budete platiť všetky náklady súvisiace s touto nehnuteľnosťou a taktiež budete inkasovať nájomné na tento účet. Mne však tento spôsob nevyhovuje. Dôvody sú dva – poplatky za účty a fakt, že by som musel držať určitú rezervu na každom účte. Rezervu potrebujete najmä ak sa nájomník omešká s platbou nájomného, no vy už musíte zaplatiť niektoré výdavky.

Ako to teda robím ja?

Ak máte menej ako 2-3 nehnuteľnosti, zvládnete to s jedným účtom. Pri väčšom počte už budete potrebovať ďalšie účty – ideálne účty zadarmo. Na jeden účet zvládnete vždy 2-3 nehnuteľnosti.

Mesačne si zapisujem do excelovskej tabuľky IBA jednorázové výdavky. Moja tabuľka vyzerá asi takto:

Ako vidíte, táto tabuľka obsahuje aj údaje ako variabilný symbol, konštantný symbol atď. Tieto údaje samozrejme pri jednorázových výdavkoch nevypľňam. Dôvod prečo má moja tabuľka takýto formát je nasledovný. Pravidelné platby si viem stiahnuť automaticky z internet bankingu. Formát takéhoto súboru je totožný s formátom vyššie. Toto robím pre opakujúce sa platby len raz za rok – keď robím svoje daňové priznanie tj január/ február. Tým pádom nemusím mesačne zapisovať všetky svoje výdavky, ale stačí ak zapisujem jednorázové výdavky. Zvyšok si stiahnem raz za rok. Ako som písal vyššie, dôležité je vedieť rozoznať, ktorá transakcia patrí ku ktorému bytu. Najmä ak máte na jednom účte viacero bytov. Ak vám napríklad odchádzajú z jedného účtu dve platby v prospech Západoslovenskej energetiky musíte vedieť, ktorá platba je za ktorý byt. V tomto prípade môžete použiť na ich rozlíšenie buď variabilné symboly, alebo výšku platby, keďže každý byt má pravdepodobne odlišnú výšku zálohy. Takto si viete stiahnuť aj platby od nájomníkov. Stačí ak v internetbankingu vyhľadáte všetky platby z nájomníkovho čísla účtu. Budete musieť trochu experimentovať, ale časom nájdete svoj vlastný spôsob, ktorý by vám nemal zabrať viac ako pár minút mesačne a približne 1 deň ročne (deň sťahujete pravidelné výdavky z internetbankingu). 

Akonáhle máte všetky tieto údaje, pošlite ich vášmu účtovníkovi. Už by mal dokázať tieto údaje spracovať a spraviť za vás daňové priznanie. Ak ste popri tomto biznise aj zamestnaný, budete musieť uviesť aj svoje príjmy zo zamestnania a použiť tlačivo typu B. 

Jedna rada na záver – začnite s prípravou všetkých podkladov už v januári, pretože účtovníci sú veľmi zaneprázdnení v marci, keďže väčšina ľudí si necháva priznanie na poslednú chvíľu. 

Ak budete potrebovať tip na dobrého daňového poradcu/ účtovníka dajte mi vedieť, rád vám odporučím môjho. 

Veľa úspechov pri investovaní!