Financovanie kúpy investičných nehnuteľností

Ak chcete byť úspešný v investovaní do nehnuteľností vašou najdôležitejšou úlohou bude zabezpečiť financovanie kúpy investičných nehnuteľností. Bez financovania budete odkázaný len na vlastné zdroje, čo znamená veľmi pomalý rast vášho portfólia. O pákovom efekte (leverage) sme si už povedali v inom článku, preto predpokladám, že rozumiete dôležitosti (dobrých) úverov pri investovaní do nehnuteľností. Pozrime sa teda na to, ako zvýšiť vaše šance dostať sa k financovaniu.

Pozrieme sa aj na iné možnosti financovania nehnuteľností ako prostredníctvom klasického bankového úveru.

Pre poriadok ale začnime najčastejším spôsobom a to klasickou hypotékou. 

Financovanie prostredníctvom banky

Banky majú postavené svoje financovanie na konkrétnych kritériách, ktoré ak splníte, nemáte problém so získaním financovania. Pozrime sa teda na základné požiadavky:

1. Správna nehnuteľnosť – banka vám požičia len oproti solídnej nehnuteľnosti. Kritériá, podľa ktorých banka posudzuje nehnuteľnosť sú najmä lokalita, možnosti zamestnania v okolí, dopravné spojenie, občianska vybavenosť v okolí atď. Ak ste čítali môj článok  Riziká pri investovaní do nehnuteľností), môžete si všimnúť, že bezpečná investícia do nehnuteľností musí spĺňať tie isté kritéria ako od vás požaduje banka! Preto je názor banky na danú nehnuteľnosť akýmsi testom, či ste dodržali všetky pravidlá pri výbere správnej nehnuteľnosti.
2. Správny typ nehnuteľnosti – Banka vám poskytne financovanie len oproti nehnuteľnosti, o ktorú je záujem na realitnom trhu. Byty v bytovkách so štrukturálnymi problémami (statika, zatekanie, netesniaca strecha atď) sú len veľmi ťažko financovateľné. Opäť – požiadavky banky sú rovnaké, ako požiadavky inteligentného investora.
3. Splácanie úveru – banka požaduje, aby ste mali dostatok prostriedkov na splácanie úveru z vášho príjmu. Za bezpečnú výšku splátky sa považuje 30-40% z vášho príjmu, avšak banky majú rôzne kritéria, podľa ktorých tento faktor prehodnocujú, preto je najlepšie prebrať to s vašim hypotekárnym maklérom. Žiaľ, ako začínajúcemu investorovi vám nebude banka akceptovať váš príjem z prenájmu pre posúdenie vašej úverovej žiadosti. Dôvodom je, že daný príjem nemáte počas dlhšieho obdobia (keďže len začínate). Cca po roku vám však niektoré banky budú akceptovať aj tento príjem.
4. Loan to vaule ratio (pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti). Banka vám štandardne neprefinancuje plnú výšku kúpnej ceny. Zvyčajne sú banky ochotné financovať 80-90 percent hodnoty nehnuteľnosti. Dôležité však je povedať, že banka nepovažuje kúpnu cenu za hodnotu nehnuteľnosti! Banky vychádzajú zo znaleckého posudku a svojich vlastných kritérií. Môže sa teda stať, že napriek tomu, že vám banka sľúbi 80% financovanie a vy sa dohodnete na kúpnej cene 100 tisíc Eur, banka môže povedať, že prefinancuje len 70 tisíc Eur ak si myslí, že nehnuteľnosť má hodnotu len 90 tisíc Eur.

Po podaní žiadosti o úver začne banka preverovať vašu situáciu v úverovom registri, sociálnej poisťovni, zdravotných poisťovniach atď. Banka sa snaží zistiť, či nemáte z minulosti žiadne prehrešky ohľadne minulých nesplatených úverov, kreditných kariet, prečerpaní na účte, platieb zdravotnej poisťovni atď. Ak chcete úspešne a dlhodobo investovať do nehnuteľností, musí byť váš ‘úverový rating’ absolútne čistý a musíte si ho chrániť za každú cenu! Preverte si svoj rating v SBCB – Slovak Banking Credit Bureau, s.r.o. a vyriešte akékoľvek nezrovnalosti!

5. Debt to income ratio je pomer ceny nehnuteľnosti k vašim príjmom. O tomto ukazovateli hovorím v samostatnom článku.

Súkromné financovanie

Súkromné financovanie môžeme rozdeliť na financovanie od profesionálov a ‘amatérov’.

1. Profesionáli sú ľudia, ktorí sa živia požičiavaním peňazí iným ľuďom. Nemusíte im vysvetľovať prečo by mali požičiavať peniaze – zaujíma ich len daný obchod a vaše skúsenosti. Väčšinou sa však jedná o krátkodobé financovanie (t.j. <1 rok), kedy potrebujete krátkodobú pôžičku napr. na kúpu a rekonštrukciu bytu, ktorý chcete len prerobiť a so ziskom predať.
2. Amatéri – je to najmä rodina, známi, kolegovia z práce.

Tu musíte stráviť omnoho viac času vysvetľovaním, prečo investovať s vami, aké sú riziká, aké zabezpečenie ponúkate vášmu partnerovi, ako sa budete deliť o zisk a čo budete robiť v prípade, že nastanú problémy. Súkromné financovanie je na samostatný článok, preto sa tejto téme budeme venovať do detailov neskôr. 

Kúpa bytu v hotovosti

Pre poriadok musím spomenúť aj túto variantu aj keď pre väčšinu začínajúcich investorov nebude reálna. Hlavnou výhodou kúpy nehnuteľnosti v hotovosti je fakt, že môžete od kupujúceho žiadať výrazne lepšie podmienky, ako pri financovaní formou úveru, kedže dokážete kúpu zrealizovať v priebehu dní a nie týždňov, ako to býva pri financovaní cez úver. Naopak, hlavnou nevýhodou (ak nehnuteľnosť následne neprefinancujete klasickým úverom) je, že strácate jednu z kľúčových výhod nehnuteľností – leverage (pákový efekt). 

Vlastné zdroje vo vašej/ rodičovskej nehnuteľnosti

Ak bývate vo vlastnej nehnuteľnosti a už nejaký čas splácate svoju hypotéku, môžete banku požiadať o refinancovanie a získať hotovosť navyše. Pozrime sa na konkrétny príklad – v roku 2000 ste kúpili nehnuteľnosť za 100 tisíc Eur, s úverom 80 tisíc Eur. Do roku 2016 ste splatili 30 tisíc Eur, t.j. úver je už len vo výške 50 tisíc Eur, pričom hodnota nehnuteľnosti je 100 tisíc Eur (pre zjednodušenie nepočítam s rastom ceny nehnuteľnosti). To znamená, že môžete banku požiadať o refinancovanie, pričom vám požičia opäť do výšky 80% z hodnoty nehnuteľnosti, t.j. 80 tisíc. Pre vás to znamená 30 tisíc, ktoré môžete použiť na kúpu ďalšej nehnuteľnosti.

Podobne môžete využiť vlastné zdroje v byte, ktorý vlastnia vaši rodičia. Avšak pozor – musíte veľmi dobre vedieť čo robíte a mať všetko dobre spočítané, pretože určite nechcete, aby vaši rodičia prišli o strechu nad hlavou!

House hacking – zdieľanie bytu

Poslednou možnosťou o ktorej si poviem je tzv zdieľanie bytu. Jedná sa o situáciu, kedy si kúpite nehnuteľnosť pre vlastné bývanie a pritom prenajímate jednu izbu niekomu inému. Je to ideálny začiatok pre ľudí, ktorí nevedia, či je investovanie do nehnuteľností to pravé pre nich. Vyskúšate si, aké je to byť prenajímateľom a riešiť bežnú starostlivosť o nájomníka, avšak máte kedykoľvek možnosť tento nájom ukončiť, ak zistíte, že to nie je pre vás.

Možností financovania je nespočetné množstvo, musíte len byť otvorený novým spôsobom a nebáť sa ich použiť. V súčasnej situácii (rok 2019), keď sa úrokové sadzby na vkladoch v bankách hýbu okolo 0,1% p.a. má mnoho ľudí problém, že nemajú do čoho investovať! Hovorím najmä o ľuďoch, ktorí sú tzv. “Cash rich – time poor”, t.j. majú veľa voľných prostriedkov, no nemajú čas venovať sa ich investovaniu.

Myslím si, že súčasná situácia ponúka obrovské príležitosti na tzv Joint-ventures t.j. partnerstvá, kde jeden partner má hotovosť a druhý partner má know-how, ako investovať, pričom pri ich spojení môžu obaja nadpriemerne zarobiť.

Využite túto situáciu vo svoj prospech, avšak začnite tým, že sa najprv budete vzdelávať, pretože investícia do vzdelávania prináša najlepší výnos. 

Záver

Financovanie kúpy investičných nehnuteľností je vašou kľúčovou úlohou. Venujte jej preto dostatok času a rast vášho portfólia bude raketový.

Tento článok vyšiel prvýkrát 18. septembra 2016.