Dane – platia pre všetkých rovnaké pravidlá?

Ako sa hovorí : V živote máte len dve istoty – smrť a dane. To ale neznamená, že by ste mali platiť viac daní, ako LEGÁLNE musíte. Dane a investičné nehnuteľnosti spolu úzko súvisia, ak viete ako nato.

Zamestnanci sú v obrovskej nevýhode oproti podnikateľom a investorom. Ak ste totiž len zamestnanec, váš daňový poradca vám toho veľa neporadí. Problém je v tom, že štát si zoberie svoj diel (dane) PREDTÝM, než máte vôbec možnosť uplatniť si akékoľvek výdavky! V podnikaní je to presne naopak- najprv si uplatníte všetky výdavky súvisiace s podnikaním A AŽ POTOM zaplatíte štátu daň z toho, čo ste zarobili!

Upozornenie – nie som daňový poradca ani účtovník, preto sa prosím poraďte o vašej konkrétnej situácii s kvalifikovaným poradcom. Údaje nižšie sú platné v roku 2019.

Pozrime sa teda na to, aké možnosti uplatniť si daňové výdavky má investor do nehnuteľností.

Prenajímať nehnuteľnosti môžete ako fyzická osoba alebo ako fyzická osoba podnikateľ alebo ako živnostník. Prenajímaniu nehnuteľností pod právnickou osobou sa venujem v skratke na konci článku. 

Prenájom ako fyzická osoba

Začnime fyzickou osobou (FO). Pri FO je dôležité či nehnuteľnosť zaradíte do tzv. obchodného majetku alebo nie. Aj FO môže zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku bez toho, aby si musela zakladať živnosť, prípadne viesť komplikované účtovníctvo.

Výhody zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku:

Do nákladov (daňovo uplatniteľných výdavkov) si môžete zaradiť aj odpisy z nehnuteľnosti! Toto je najväčšia výhoda zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku – odpisy znamenajú, že si ročne môžete do nákladov dať položku do výšky 2.5% z obstarávacej ceny nehnuteľnosti (odpisovanie počas 40 rokov). Vezmime si konkrétny príklad – kúpite nehnuteľnosť za 100 tisíc Eur. Ročný príjem z nájmu 12 x 450 Eur = 5.400 Eur. Možný ročný odpis – 2.500 Eur (2.5% zo 100 tisíc). Daňový základ 2.900 Eur (5.400 – 2.500) t.j. daň už neplatíte z celého zisku 5.400 Eur, ale len zo sumy 2.900 Eur, pričom ste ale v skutočnosti zatiaľ žiadny reálny výdavok nemali! Dôvodom prečo štát akceptuje odpisy ako daňový výdavok je, že investície sa používaním opotrebovávajú a štát dáva týmto spôsobom podnikateľom možnosť vytvárať si akúsi rezervu. A pozor týmto sa možnosť legálne si znížiť dane len začína.

Na kúpu nehnuteľnosti ste si zobrali hypotekárny úver. Úroky z tohto úveru si opäť môžete uplatniť a znížiť si daňový základ.

Ak ste počas roka vykonali na nehnuteľnosti opravy, prípadne údržbu (maľovanie, kúpa nábytku, oprava spotrebiča atď.), tieto náklady si opäť môžete uplatniť.

Samozrejme všetky pravidelné mesačné platby (správcovi, energie, internet, tv, poistenie) si môžete uplatniť tiež!

Ďalšou výhodou prenájmu pod fyzickou osobou je, že banka vás bude posudzovať na základe vášho príjmu zo zamestnania a nie podľa kritérií pre živnostníkov resp. podnikateľov, ktoré sú vo všeobecnosti náročnejšie na získanie úveru (2 roky existencie, zisk zo živnosti atď)

Aké sú teda nevýhody nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku pri fyzickej osobe?

Hlavne jedna – ak chcete predať nehnuteľnosť, ktorú nemáte zaradenú do obchodného majetku, po piatich rokoch ste pri predaji oslobodený od dane z príjmu (rast ceny nehnuteľnosti)! Ak však máte nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, oslobodený od dane ste až 5 rokov po jej vyradení z obchodného majetku.

Rozumný investor však kupuje nehnuteľnosti, ktoré bude vlastniť ideálne navždy! Preto tento nedostatok pre neho nie je skutočným negatívom.

Drobnou nevýhodou je aj fakt, že popri vedení príjmov a výdavkov musíte viesť aj kartu s dlhodobým majetkom, kde budete viesť údaje o nehnuteľnosti a koľko z nej je už odpísaných. Pre dobrého účtovníka je to otázka pár minút, preto sa tým vy netrápte a zverte túto agendu svojmu účtovníkovi.

Ak sa rozhodnete nevložiť nehnuteľnosť do obchodného majetku pripravujete sa o možnosť použitia odpisov ako aj úrokov z úveru ako daňovo uznateľný výdavok. 

Prenájom ako právnická osoba

Pozrime sa v skratke aj na prenájom prostredníctvom právnickej osoby (napr s.r.o.).

Hlavnou výhodou je ochrana vášho osobného majetku – ako spoločník ručíte za prípadné záväzky (napr. splátky úveru) len do výšky vášho vkladu do spoločnosti. Pri prenájme ako FO ručíte celým svojím majetkom!

Na druhej strane hlavnou nevýhodou investovania ako právnická osoba je, že vás banka posudzuje ako podnikateľa a opäť možnosť získať hypotéku na povedzme 30 rokov za 1.69% (fix 6 rokov) je podstatne ťažšia ako pri FO.

Zhrnutie

Rady uvedené vyššie sú len všeobecné odporúčania a závisí od vašej konkrétnej situácie, ktorá voľba je najvhodnejšia. Poraďte sa preto s odborníkom – dobrý daňový poradca/ účtovník vám môže ušetriť tisíce Eur, preto určite na ňom nešetrite. Ak si vyberáte účtovníka, spýtajte sa ho najmä či má skúsenosti v oblasti dane a investičné nehnuteľnosti.

A neprestávajte sa vzdelávať aj v oblasti daní, nakoľko zákony a predpisy ohľadne daní sa pravidelne menia a aj preto, že investovanie do vzdelania prináša ten najlepší výnos.