Daň z príjmu pri prenájme nehnuteľností – ako na to

Keďže sa blíži čas podania daňového priznania z príjmu (koniec marca), spísal som nižšie spôsob ako robím moje daňové priznanie ja. I keď v mojom priznaní kombinujem viacero príjmov (nehnuteľnosti, príjem zo zamestnania, živnosť a akcie) v tomto článku sa pozriem len na nehnuteľnosti.

Zaznamenávanie transakcií

Aj keď by som pravdepodobne mal, počas roka si nezaznamenávam denne ani mesačne väčšinu príjmov a výdavkov. Výhodou nehnuteľností je, že väčšina príjmov aj výdavkov je pravidelná (nájomné, platby za energie atď.). Navyše, ak všetko platíte prostredníctvom bankového účtu, výrazne si zjednodušíte prípravu podkladov pre daňové priznanie.

Krátke upozornenie. I keď si podklady k daňovému priznaniu (príjmy, výdavky) robím sám, tieto podklady následne posielam môjmu daňovému poradcovi, ktorý to celé skontroluje a pripraví mi moje finálne daňové priznanie.

Príprava podkladov

Ale späť k príprave podkladov. Ako to teda robím. Najprv príjmy. Keďže mi všetky príjmy chodia na bankový účet je to jednoduché. Prihlásim sa do internetbankingu, nájdem si jednu platbu od nájomníkov a následne vyhľadám všetky platby v roku 2018 z tohto účtu. Ak ste mali len jedného nájomníka, malo by sa vám objaviť 12 platieb. Ak ste posielali nejaké peniaze vy nájomníkom (napr. preplatok za vyúčtovanie služieb atď), objavia sa vám tam aj tie. Ak ste mali nového nájomníka a platil vám depozit a prvé nájomné v hotovosti, budete ho musieť manuálne dopísať do tejto tabulky. Depozit by ste mali v tabuľke uviesť, avšak do daňového priznania vám nevstupuje, nakoľko to nie je platba za službu, ale len vratný depozit. Takéto (nie bežné) transakcie si evidujem do samostatného súboru (rozpísaný mail v Gmail) keď nastanú, aby som na ne potom nezabudol. Taktiež si do šanónov ukladám jednotlivé faktúry, ktoré mi počas roka chodia napr. od ZSE (elektrárne), alebo ak kúpim chladničku do jedného z bytov. Na faktúru si vždy poznačím z ktorého účtu a v ktorý deň mi platba odišla. Prečo si povieme o chvíľu.

Evidencia v tabuľke

Samotná tabuľka (napr. v Google sheets) pozostáva len z dátumu kedy platba prišla/ odišla z vášho účtu, suma, mena a popis transakcie napr. „Prijatá platba nájomného“. Ak používate viacero účtov, uveďte aj z ktorého účtu platby prišla/ odišla. Príjmy môžete uviesť ako pozitívne číslo alebo napísať do troch stĺpcov napr. 10 | EUR | Kredit a naopak pri odchádzajúcej platbe použijete záporné číslo alebo ho uvediete ako 10 | EUR | Debet.

Opakujúce sa výdavky

Výdavky. Opäť postupujete podobne ako pri príjmoch. Zoberme si príklad ZSE. V internetbankingu si vyhľadáte jednu platbu, ktorú ste zrealizovali v prospech tohto dodávateľa. Skopírujete si IBAN (číslo účtu) a vyhľadáte si všetky pohyby s týmto IBAN-om za rok 2018. Niektoré banky majú žiaľ toto vyhľadávanie veľmi ne-intuitívne, preto sa s tým budete musieť trochu pohrať. Ak máte, stačí ak si daný súbor s transakciami stiahnete. Opäť by ste mali dostať 12-13 transakcií (12 mesiacov + jedna vyúčtovacia faktúra). Niektorí dodávatelia robia vyúčtovaciu faktúru zvlášť (13 faktúra), niektorí ju robia v rámci jedného mesiaca. Ako skúška správnosti by mala slúžiť vyúčtovacia faktúra, ktorú ste dostali od daného dodávateľa. Vidíte na nej výšku preddavkov ako aj vyúčtovaciu sumu. Ak všetko sedí, prejdite na ďalšieho dodávateľa. Väčšinou takto viete spracovať: elektrárne, plynárne, TV/ internet a správca bytu.

Ostatné výdavky

Následne musíte uviesť všetky ostatné výdavky. Zo šanónu vytiahnete všetky faktúry (napr. kúpa chladničky) a do tabuľky uvediete dátum platby (máte ho poznačený na faktúre), sumu, menu a popis napr. „kúpa chladničky byt 1“. Nezabudnite takto uviesť aj prípadné vyúčtovacie faktúry, ktoré ste poslali vašim nájomníkom či platbu za poistenie nehnuteľnosti a taktiež daň z nehnuteľnosti.

Poslednými položkami sú úroky z hypotéky a odpisy. Tu záleží, či máte nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku alebo nie. Viac k tejto téme nájde v tomto článku. Úroky nájdete vo výpise k úveru, ktorý dostanete od banky, alebo ho nájdete aj v internetbankingu. Opäť uvediete dátum, kedy ste zaplatili úrok, sumu, menu a popis. Dajte si pozor aby ste ale neuviedli celú sumu splátky! Do nákladov si totiž môžete dať len úroky a prípadné poistenie nehnuteľnosti, ak ho platíte vrámci splátky úveru. Odpis uvediete s dátumom 31-12-2018 a výška je 2.5% z kúpnej ceny. Pozor, ak ste nehnuteľnosť nevlastnili celý rok, môžete uviesť len alikvótnu časť odpisu.

Posledný krok

Ak máte viacero nehnuteľností, zopakujte pre všetky nehnuteľnosti (ideálne v zvlášť tabuľkách). Priložte do mailu ročné zúčtovanie od vášho zamestnávateľa (ak ste mali popri prenájme len príjem zo závislej činnosti) a pošlite to vášmu účtovníkovi na spracovanie. Ak sa rozhodnete spraviť si priznanie vy sám/sama nezabudnite, že máte nárok na odpočítateľnú položku vo výške 500 eur (spolu na všetky byty) a že používate tlačivo typu B. Ak máte popri nehnuteľnostiach aj živnosť, nezabudnite, že budete musieť podať daňové priznanie už elektronicky!

Prajem vám úspešné účtovanie 😉

Tento článok vyšiel prvýkrát 11. januára 2019.