Ak čítate zahraničné knihy o investovaní do nehnuteľností a počúvate podcasty, potom ste určite počuli, že nehnuteľnosti sa nepredávajú. Iba kupujú a držia navždy. V drvivej väčšine prípadov s touto vetou súhlasím, no ako hovorím v mojej novej knihe: „Nikdy sa neožeňte s konkrétnou  investíciou!“ Ožeňte v tomto prípade je také romantické „ožeňte“, t.j. ostaňte s ňou navždy. Niekedy je najlepšie riešenie predať investičnú nehnuteľnosť.

Dôvod prečo sa radšej držím tohto pravidla je, že veci sa jednoducho menia. To, čo fungovalo pred 10 rokmi, nemusí fungovať dnes. Zoberte si ako príklad termínované účty. Kedysi ste na nich mohli dosiahnuť výnos 5-7% p.a.. Dnes ste radi, ak dostanete 1%. Mohol by som pokračovať dlhopismi, investíciami do fotovoltických elektrární atď..

K napísaniu tohto článku ma viedla jedna moja nehnuteľnosť, ktorá (už) nespĺňa kritéria dobrej investície. Ukážem vám krok po kroku, čo pri takejto investícii a jej predaji zvažujem. 

Prečo predať investičnú nehnuteľnosť? 

1. Čísla

Pri posudzovaní akejkoľvek investície vám musia v prvom rade sedieť čísla. Pri mojich nehnuteľnostiach si každoročne prehodnocujem výnosnosť danej nehnuteľnosti. Nahodím si všetky aktuálne čísla do DEAL ANALYZER a pozerám sa, aký výnos (Return on equity) som dosiahol za posledný rok. V tomto prípade beriem do úvahy mesačný cashflow (skutočné príjmy a skutočné výdavky), splatenie istiny úveru za daný rok, skutočné zhodnotenie nehnuteľnosti (veľmi konzervatívny odhad z realitných portálov) a objem equity (=vlastné zdroje v nehnuteľnosti). 

Jeden dôležitý faktor. Ak ste nehnuteľnosť kupovali na úver a cena nehnuteľnosti v danom roku mierne narástla, dosiahli ste v prvom roku kúpy pravdepodobne veľmi pekný výnos (cca 40% – viď tento príklad jednej mojej investície). No v druhom roku (ak sa nič nezmení) už dosiahnete NIŽŠÍ výnos.

Prečo?

Pretože dosiahnete rovnaký cashflow, splatenie istiny (+/-) a rast ceny, no vaša equity v nehnuteľnosti už bude vyššia. Rast equity spôsobili dva faktory – rast ceny nehnuteľnosti a splatenie časti úveru nájomníkom. Znamená to, že rovnaký výnos musíte vydeliť vyššou equity. Výsledok potom je nižší výnos každý rok. Ak sa napríklad pozriete na výnos nehnuteľnosti bez finančnej páky (opäť v tomto príklade), zistíte, že výnos je takpovediac „biedny“ – 4.37% p.a.. 

Niektorí analytici preto argumentujú, že výnos z prenajímanej nehnuteľnosti by sa mal počítať ako priemerný výnos počas 30 rokov, kedy nehnuteľnosť vlastníte a prenajímate. V tomto Facebookovom poste som sa nechal trochu uniesť diskusiou na túto tému. 🙂 Ja však hovorím – ak mi prestane nehnuteľnosť dávať mojich minimálnych 15% p.a. (pred započítaním rastu ceny nehnuteľnosti), potom začnem veľmi rýchlo uvažovať o jej predaji!

Nehnuteľnosť, na ktorú sa pozerám, dosahuje výnos biednych 3.66% p.a.. Dôvody sú dva – minimálny zostatok úveru a jej cena (teda aj moje equity v nej) v posledných rokoch výrazne narástla. Na druhej strane, nájomné, ktoré dostávam od nájomníkov, sa zvýšilo len mierne. Preto je pre mňa táto nehnuteľnosť kandidátom na predaj. Avšak predtým, než to spravím, musím zhodnotiť aj ďalšie faktory. 

2. V akej fáze investovania sa nachádzate?

Finančná páka vie tlačiť oboma smermi. V prípade, že ceny podkladového aktíva rastú, vie katapultovať váš výnos. V prípade, že ceny klesajú, s ňou môžete prerobiť aj „gate“. Finančná páka je teda veľmi dobrý nástroj (pri adekvátnom manažmente rizika) na rast vášho bohatstva. No keď už dosiahnete vašu Cieľovú sumu, potom posledné čo chcete, je niesť so sebou riziko, že páka zatlačí do opačnej strany. Viac sa tomuto konceptu venujem v mojej novej knihe. 

Ja som už svoju cieľovú sumu dosiahol, preto je môj cieľ postupne znižovať úvery (=finančnú páku) na mojom portfóliu. Nehnuteľnosť, na ktorú sa pozerám, je preto dobrým kandidátom na predaj. I keď na nej mám už len malú hypotéku, pri jej predaji by som mohol vyplatiť hypotéku na inom byte.

3. Cyklus nehnuteľností

Dúfam, že ste čítali môj článok o 18-ročnom cykle nehnuteľností, ak nie tak to určite urobte. Kde v cykle sa momentálne nachádzame? To presne neviem, ale viem, že nie sme v kríze, ani na začiatku zotavovania ani v bubline. Skôr sme niekde vo fáze rastu a časom sa dostaneme k bubline. Je teda dobrý čas na predaj? Pravdepodobne áno. 

4. Strašiak v skrini – dane a odvody

Teraz ten najväčší strašiak – dane a odvody. Ako určite viete, pri predaji nehnuteľnosti sa platí daň zo zisku. Ak kúpite nehnuteľnosť za 100,000 eur a predáte ju za 120,000 eur, zaplatíte daň a odvody zo sumy 120,000 mínus 100,000 = 20,000 eur. Daň vo výške 19% a odvody vo výške cca 14%. Výsledná daň – 6,600 eur. Au…

To nie je dobrý plán. Našťastie existujú možnosti, ako túto daň a odvody neplatiť. Stačí, ak nehnuteľnosť predáte až po 5 rokoch od jej kúpy resp. vyradenia z obchodného majetku. Keďže čítate moje články a v daniach sa vyznáte, máte všetky svoje investičné nehnuteľnosti zaradené do obchodného majetku.

To je aj môj prípad pri tejto nehnuteľnosti.  Daň určite platiť nechcem, preto som ju minulý rok vyradil z obchodného majetku. Za štyri roky ju teda budem môcť predať „beztrestne“. Štyri roky sú dlhá doba a čokoľvek sa medzičasom môže stať. V najhoršom prípade (=kríza) ju nepredám a budem ju naďalej prenajímať. V najlepšom prípade budeme v bubline a predám ju veľmi výhodne.  Win-win. 

5. Čo ešte treba zvážiť 

Určite všetky poplatky spojené s predajom. Poplatky realitnej kancelárii za sprostredkovanie predaja, poplatky na katatastri a pár mesiacov pred/počas predaja, kedy nehnuteľnosť nebude prenajatá ( = ušlý zisk). 

6. Čo spravíte s cashom? 

Táto otázka patrí skôr na začiatok úvah o predaji ako na koniec. No mnoho ľudí nad ňou nerozmýšľa. Predtým, než svoju investíciu s biednym výnosom predáte, musíte vedieť, kam získané prostriedky uložíte. Nechcete sa totiž zbaviť biedneho výnosu a nahradiť ho žalostným výnosom napr. na termínovanom účte. 

V mojom prípade použijem časť na splatenie iných úverov, časť investujem do papierových aktív (=zníženie páky a koncentrácie môjho portfólia v nehnuteľnostiach) a časť budem držať ako hotovostnú rezervu. Ale mám ešte štyri roky na upresnenie tohto plánu. 🙂 

Dospeli ste niekedy k rozhodnutiu predať investičnú nehnuteľnosť? Budem rád, ak sa podelíte o vaše skúsenosti..

Tento článok vyšiel prvýkrát 18. júna 2019.