V tomto článku si ukážeme ako kúpiť investičnú nehnuteľnosť – krok po kroku. Na prvý pohľad sa vám to môže zdať komplikované, ale ak si týmto procesom prejdete pár krát, stane sa pre vás automatickým.

Ak nechcete stratiť dôveru realitného makléra a predávajúceho, mali by ste tieto kroky veľmi dobre poznať. Každá kúpa je trochu iná, a preto v niektorých prípadoch neprejdete všetkými krokmi. To je v poriadku, dôležité, ale je aby ste poznali celý proces.

Ako kúpiť investičnú nehnuteľnosť

• Pred začatím procesu kúpy kontaktujte svojho hypotekárneho makléra a požiadajte ho o vypracovanie ponúk z viacerých bánk na maximálne možné financovanie.
• Nájdite nehnuteľnosť na internete, cez makléra príp. priamo od predávajúceho.
• Spravte si základnú analýzu výnosnosti nehnuteľnosti a skontrolujte si, či nehnuteľnosť spĺňa základné kritéria
• Kontaktujte makléra/predávajúceho a dohodnite si obhliadku nehnuteľnosti.
• Spravte obhliadku a zistite všetky údaje, ktoré budete potrebovať na dokončenie analýzy výnosnosti a na zhodnotenie základných kritérií.
• Skontrolujte List vlastníctva na internete, či sa na ňom nenachádzajú záložné práva, vecné bremená a iné údaje, o ktorých vám maklér/predávajúci nepovedali.
• Pripravte ponuku a pošlite ju maklérovi/ predávajúcemu.
• Vyjednajte správnu cenu a podmienky kúpy.
• V prípade kúpy cez makléra začne maklér (resp. jeho právnik) pripravovať rezervačnú zmluvu, t.j. zmluvu o vašom záujme kúpiť danú nehnuteľnosť a záväzku predávajúceho neponúkať nehnuteľnosť iným záujemcom.
• Podpíšte rezervačnú zmluvu (po kontrole vašim právnikom).
• Zaplaťte rezervačný poplatok.
• Kontaktujte znalca, ktorý vám pripraví znalecký posudok nehnuteľnosti pre banku. Tá ho bude potrebovať na schválenie úveru.
• Kontaktujte hypotekárneho makléra a zistite aké podklady (okrem znaleckého posudku) bude od vás banka požadovať na schválenie hypotéky.
• Zozbierajte doklady požadované bankou a doručte ich spolu so znaleckým posudkom hypotekárnemu maklérovi.
• Podajte žiadosť o úver vo vybranej banke.
  Medzičasom vám maklér zašle prvý návrh kúpnej zmluvy k nehnuteľnosti.
• Prejdite tento návrh s vašim právnikom.
• Dohodnite sa na termíne podpisu zmluvy s maklérom a s vašou bankou, ideálne v jeden deň. V banke budete podpisovať spolu s úverovou zmluvou aj záložné právo k nehnuteľnosti (zabezpečenie banky). Toto záložné právo podpisuje ešte pôvodný majiteľ, preto budete musieť ísť do banky spoločne.
• Podpíšte kúpnu zmluvu, avšak až potom, ako máte úver definitívne schválený v banke.
• V závislosti od dohodnutých podmienok vyplatenia kúpnej ceny – vlastné prostriedky + hypotekárny úver, prostredníctvom notárskej úschovy atď. zaplaťte kúpnu cenu. Banky zvyčajne požadujú, aby ste najprv zaplatili časť kúpnej ceny, ktorá nie je hradená z hypotéky (vlastné zdroje) a až potom uvoľňujú prostriedky z úveru oproti “plombe” na Liste vlastníctva.
  Štandardný postup je, že v deň podpisu kúpnej, úverovej a záložnej zmluvy prevediete vlastné prostriedky na účet kupujúceho (10-30% z kúpnej ceny – podľa schválených podmienok financovania). Zároveň v ten istý deň podá maklér návrh na prevod vlastníctva nehnuteľnosti na katastrálny úrad a zároveň podá vklad na zriadenie záložného práva v prospech banky. Prvý návrh bude mať za účinok, že sa stanete vlastníkom nehnuteľnosti na liste vlastníctva a druhý návrh zriadi záložné právo na nehnuteľnosť v prospech banky. Oproti tomuto návrhu uvoľní banka hypotekárny úver priamo na účet predávajúceho.
  Štandardne do troch dní od zaplatenia kúpnej ceny sa dohodnete na prevzatí bytu.
• Preberte nehnuteľnosť a požiadajte realitného makléra o nájdenie vhodných nájomníkov. Po prebratí bytu informujte dodávateľov energií a správcu o zmene majiteľa.
• Poistite si vašu novú nehnuteľnosť!
• Podpíšte nájomnú zmluvu s nájomníkmi a zinkasujte depozit a prvé nájomné.
• V deň začiatku nájmu odovzdajte nehnuteľnosť nájomníkom (nezabudnite odpísať stavy meračov energií a tepla).
• Do 30 dní sa musíte registrovať u správcu dane.
• V Januári nasledujúceho roka nezabudnite podať priznanie k dani z nehnuteľnosti.
• HOTOVO – doprajte si malú odmenu!

Teda nie celkom hotovo, teraz vás čaká starostlivosť o nájomníkov, ale o tom si povieme v ďalšom článku. Dôležité je, že ste spravili prvý krok k vašej finančnej nezávislosti, viete ako kúpiť investičnú nehnuteľnosť a máte svoje prvé aktívum, ktoré vám prináša príjem aj keď vy práve budete spať alebo hrať golf. 😉

Ako som spomenul na začiatku – tento proces sa vám môže zdať na prvý pohľad komplikovaný, ale po prvej skúsenosti to už bude pre vás bežný postup. Neprestávajte sa však vzdelávať, pretože podmienky sa z času na čas menia. A samozrejme, investícia do vzdelania prináša najlepší výnos.

Tento článok vyšiel prvýkrát 18. septembra 2016.