Čo je to Cieľová suma?

Je to výška aktív (z ktorých máte pasívny príjem), ktorú ak dosiahnete, budete môcť „odísť na dôchodok“. Znamená to, že váš pasívny príjem, t.j. príjem, pri ktorom nemusíte pracovať, pokryje všetky vaše mesačné náklady. Cieľová suma vás teda dostane na finančný dôchodok. Pozrime sa na konkrétny príklad. 

Váš vysnený život

Aby ste vedeli, čo všetko musí pokryť váš pasívny príjem zamyslite sa nad tým, čo budete robiť, ak nebudete pracovať:

• budete aspoň čiastočne pracovať?
• ako budete tráviť voľný čas – golf, nakupovanie?
• ako často budete chodiť na dovolenky?
• koľko peňazí budete potrebovať mesačne na pokrytie bežných výdavkov – splátka hypotéky, platby za energie, nákup potravín atď?

Mnoho ľudí je prekvapených, že suma, ktorú v skutočnosti mesačne potrebujú na dosiahnutie finančnej slobody je podstatne nižšia než si mysleli.

Pozrime sa teda na príklad mesačných výdavkov 3 člennej rodiny v Bratislave. 

Znamená to, že na pokrytie vašich mesačných nákladov budete potrebovať pasívny príjem vo výške 2,762 EUR mesačne (vrátane rezervy). V tejto sume je započítaná aj suma 200 EUR na zdravotné a sociálne poistenie, nakoľko ak nebudete zamestnaný, budete musieť platiť tieto odvody vy sám. Taktiež je v tomto rozpočte viacero rezerv, preto budú vaše skutočné výdavky nižšie. S rezervou však musíte počítať, nakoľko sa nechcete dostať do situácie, kde vám to jednoducho niektorý mesiac nevyjde.     

Ak by ste chceli ísť raz za rok na dovolenku, ktorá vás bude stáť napr. 2,500 EUR pripočítajte sumu 2,500 / 12 = 208 EUR k mesačným výdavkom. Pri tomto prepočte neberiem do úvahy dane, nakoľko sú špecifické pre každého investora. 

Koľko nehnuteľností teda potrebujete, aby ste pokryli tieto výdavky? 

To závisí od toho, aký čistý mesačný príjem máte z jednej nehnuteľnosti. Pri 70% financovaní prostredníctvom hypotéky a 30% vlastné zdroje môže váš čistý mesačný príjem z jednej nehnuteľnosti dosiahnuť cca 100-150 EUR. To znamená, že na dosiahnutie finančnej slobody budete potrebovať  2,762 / 150 EUR= 18 nehnuteľností.

Je však dôležité uvedomiť si, že príjem z nájomného bude postupne rásť (súčasne s infláciou), preto bude aj váš cashflow postupne rásť a z mesačného príjmu 150 EUR môže byť o pár rokov príjem 250 EUR. Preto nebudete pravdepodobne potrebovať 18 nehnuteľností, ale podstatne menej. Taktiež závisí len na vás, či sa uskromníte, znížite svoje mesačné výdavky a budete môcť odísť na ‚zaslúžený odpočinok‘ už skôr, alebo budete chcieť, aby váš pasívny príjem pokryl ‚život bez obmedzení‘, avšak budete musieť na neho čakať dlhšie.

Ak by ste však vyplatili všetky úvery a nemuseli splácať hypotéku, váš príjem z jednej nehnuteľnosti by narástol až na cca. 300 EUR a potrebovali by ste už len 2,762 / 300= 9 nehnuteľností. To je už veľmi reálny počet nehnuteľností. V predchádzajúcom článku sme si ukázali ako vám inflácia može pomôcť so splácaním úveru.

Niektorí investori preto rozdeľujú svoj investičný plán na dve fázy:

– Kumulatívna fáza – kedy sa snažia čo najrýchlešie nakúpiť potrebné množstvo nehnuteľností (v našom prípade 9 nehnuteľností)

– Fáza znižovania úverov – v tejto etape už nenakupujú nové nehnuteľnosti, ale z cashflow z nájmu splácajú existujúce úvery, aby sa čím skôr dostali k nehnuteľnostiam bez úverov, a tým pádom získavali celý cashflow pre seba.

Hlavnou nevýhodou tohto postupu sú však dane z príjmu, ktoré musíte platiť. Čím viac úverov splatíte, tým nižšie úroky budete platiť, čo spôsobí, že si ich nebudete môcť uplatniť ako daňový náklad. 

V mojej knihe vám ukážem ďalšie spôsoby, ako dosiahnuť cieľovú sumu prostredníctvom nehnuteľností, a pritom platiť minimum daní – samozrejme legálne. 

Nehnuteľnosti sú ale len jednou z možných ciest, ktorá nemusí vyhovovať každému a ani nemusí byť dokonca vhodná pre každého. Preto som napísal moju druhú knihu – Ako sa stať finančne slobodným od A po Z, kde popisujem aj tieto iné cesty k finančnej slobode.

Máte otázky, iný názor? Budem rád, ak budete zdieľať tento článok.

Tento článok vyšiel prvýkrát 3. novembra 2016.