Ako investovať do nehnuteľností prostredníctvom Airbnb

Tento blog je novinkou na mojej stránke – jedná sa totiž o hosťovský blog. Jeho autorom je Sefo Raclavský. So Sefom som sa stretol na jednej prednáške o nehnuteľnostiach, ktorú som realizoval a veľmi rýchlo som zistil, že Sefo má čo povedať. Ak ste niekedy uvažovali o Airbnb alebo máte nehnuteľnosť vhodnú na Airbnb je toto pre vás povinné čítanie 😉 Ako investovať do nehnuteľností prostredníctvom Airbnb ? 

Sefo, prenechávam ti priestor.

———————————————————————— 

Niektorí investori do nehnuteľností koketujú s myšlienkou krátkodobého prenájmu ich nehnuteľností. Zámer je len jeden a to zvýšenie príjmov z “prenájmu“. Slovo prenájom som zámerne napísal do úvodzoviek, nakoľko príjem z krátkodobého prenájmu sa považuje za príjem z podnikania.

Je pravdou, že vlastníci nehnuteľností, ktorí majú príjem z krátkodobého prenájmu ho zväčša považujú za príjem z prenájmu zdôvodňujúc svoje tvrdenie tým, že uzatvárajú zmluvu o prenájme ústne podľa občianskeho zákonníka. Som presvedčený, že sa nejedná o cielený úmysel kategorizovať príjem inam, ako patrí.  Skôr v tomto prípade ide o nevedomosť. Mne trvalo roky, kým som sa dopracoval k tomuto zisteniu.

Keď sme sa spolu s mojou priateľkou v roku 2015 presťahovali do väčšieho bytu, mali sme dilemu, ako naložiť s bytom, v ktorom sme predtým bývali. Nevedeli sme sa stotožniť s myšlienkou, že by sme byt prenajali neznámym osobám a nechali si byt zničiť.  Nepredpokladám, že sme tento pocit zažívali sami. Je veľký rozdiel prenajímať byt cudzím osobám, pokiaľ sa tým zaoberáte dlhodobo ako v prípade ak ste byt kúpili pre svoje bývanie. Každého z nás totiž ovplyvňujú, resp. priam riadia hlavne emócie. Racionálne zdôvodnenia nastupujú až v druhom kole úvah. U niekoho dokáže byť táto emócia až taká silná, že aj v prípade, ak sa rozhodne byt predať, tak mu nie je ukradnuté, že komu.

Našťastie som už o airbnb počul od kolegyne, a tak som tejto myšlienke dal šancu. Veď jediné čo som riskoval bol fakt, že s touto činnosťou neuspejem a byt budem musieť dať na dlhodobý prenájom. Niečo ako rozdiel vo výške príjmu medzi dlhodobým a krátkodobým prenájmom som si vtedy absolútne neuvedomoval. Jedinou pohnútkou bolo predísť zničeniu bytu nájomníkmi a mať pod kontrolou príjmy. Sám som v minulosti býval v prenájme, a tak poznám situácie, kedy som vďaka určitým okolnostiam v mojom živote musel žiadať prenajímateľa, aby mi počkal s úhradou nájomného.

Krátkodobému prenájmu sa teda venujem od augusta 2015. Dovoľte mi sa podeliť s vami o moje postrehy a skúsenosti za 30 mesiacov praxe. Rád by som vám napísal aj o mýtoch, ktoré často počúvam. 

Môj prvý listing na Airbnb

 

Začnem tým, čoho som sa najviac obával. 

Hostia mi zničia byt! 

Ak by v tejto časti článku bola mini anketa pre čitateľov na ich tipy, tak som presvedčený, že drvivá väčšina z nich by tipovala, že pri krátkodobom prenájme sa byt zničí viac. Logika predsa hovorí, že bude väčší pohyb ľudí.

Moja skúsenosť je takáto. V byte sme roky bývali s priateľkou. Neboli sme v prenájme. Som typ človeka, ktorý nechce byť otrokom svojho bytu, auta… Svoj čas radšej venujem záujmom ako starostlivosti o majetok. Poznám ľudí, ktorí sú opakom, ale chcem vám napísať o mojom postoji k tejto otázke. Po presťahovaní bolo nutné dať byt po našom odchode do poriadku. Nebol v stave, aby sa len upratal a okamžite sa na Airbnb zalistoval. Tu bola šuchnutá stena, tam opadol roh omietky po náraze tvrdého predmetu. Sem tam ostala v stene diera po hmoždinke, ktorú zakrýval obraz alebo iná dekorácia. V kúpeľni sa miestami držal vodný kameň. Proste opráv bolo treba spraviť neúrekom. No počas viac ako ročného obdobia krátkodobého prenajímania bol náš byt v najlepšej kondícii. Upratoval sa v priemere 15 krát mesačne. Poznáte niekto nájomníka, ktorý si upratuje celý byt 15 krát mesačne? Nepatrím k poriadkumilovným ľuďom a všade, kde sa zdržiavam mám okolo seba pracovný neporiadok. Taký som bol už od malička. Hostiteľstvo bolo pre mňa doslova a do písmena “ísť s vlastnou kožou na trh“, a tak som po každom odchode hostí sám byt poriadne poupratoval. Nikdy som ten byt takto poriadne neupratoval a neudržiaval, pokiaľ sme tam bývali. Tu som vedel, že ma hostia môžu a budú hodnotiť za čistotu a nechcel som im dať ani len tu najmenšiu príležitosť, aby mali dôvod mi ubrať na hodnotení v tejto kategórii. Proste počas celého obdobia bol byt v tip-top stave. Hostia mi vždy písali, ak sa niečo rozbilo (pohár na víno pri pulírovaní, keramický pohár na zubné kefky , kvetináč,…) a vždy s otázkou, koľko EUR mi za škodu majú nechať. Hostia cez airbnb rovnako vedia, že budú hodnotení a snažia sa ako môžu, aby si udržali ich cestovateľský profil plný pekných hodnotení. No nie je to pekná predstava, že by existoval web s profilmi nájomníkov a s verejnými hodnoteniami od predchádzajúcich prenajímateľov?

Čerešničkou na torte bol fakt, že keď mi prišlo vyúčtovanie za elektrinu a plyn (v byte je plynový kotol), po prvý krát sme mali preplatok a ušetrili sme cca 20% z pôvodnej spotreby. Veď na druhej strane to má aj svoju logiku. Každý si vieme predstaviť týždeň v byte pri dlhodobom prenájme. Varí sa, perie sa, pozerá sa TV, svieti sa, nabíja sa všetko možné…. Hostia na krátkodobý prenájom majú úplne odlišné priority. Ich cieľom je tráviť čas v meste, aby ho spoznali. Hostia si nevybrali váš byt, aby tam žili. Vybrali si ho cielene podľa 1. ceny, 2. lokality a po 3. vybavenia.

Do bytu prišli preto, aby spoznali mesto. Prišli tam na 1 až 2 dni.

S kľudom v duši vyhlasujem, že hostia na krátkodobý prenájom zničia/opotrebujú váš byt MENEJ ako akýkoľvek dlhodobý nájomník a častokrát ako vy sami. Byt je v priemere 15x mesačne poriadne vyupratovaný. Pritom je jedno, či ho upratujete vy alebo upratovacia firma, poprípade kamarát. Príjemným bonusom je aj úspora na energiách. V mojom prípade som mal preplatok na plyne 413 EUR a 91 Eur za elektrinu.

 Budem počúvať sťažnosti od susedov na rušenie nočného pokoja!

 So susedmi som nikdy žiaden problém nemal. Asi dvakrát sa stalo, že sa hostia hlasnejšie rozprávali v lete na terase. Keď ma susedia stretli, tak ma poprosili, či by som tým hosťom nemohol vysvetliť, aby dodržiavali nočný pokoj. Susedom som dal svoje číslo, aby mi zavolali kedykoľvek, keď budú mať pocit, že im moji hostia vadia. Vysvetlil som im, že mi záleží presne na tom istom, že som na ich strane a že budem presadzovať ich záujmy. Veď kto by chcel ísť zámerne proti susedom, keď si len slušne vyžadujú dodržiavanie nočného kľudu. Za 15 mesiacov mi napísal iba jeden sused jediný krát. Že hostia sedia na terase a že sa hlasnejšie rozprávajú. Susedovi som poďakoval za upozornenie, ospravedlnil som sa, okamžite som poslal hosťom správu cez airbnb aplikáciu a bolo po probléme.

Ľudia majú prirodzenú tendenciu obávať sa neznámeho. Viem pochopiť každého, kto má obavy z krátkodobého prenájmu. Hostiteľstvo je pre mňa každodennou súčasťou života a bojím sa momentu, keď budem musieť presedlať na dlhodobý prenájom. Asi bolo mojou výhodu, že som neprechádzal z jednej formy na druhú, ale prvým dňom som začal s niečím, čo pokračuje dodnes.

Na začiatku to bola obava, ktorá ma doviedla na cestu krátkodobého hostiteľstva, dnes som tejto skúsenosti vďačný. Postupne sa na mňa obracia viac a viac mojich známych, že zvažujú tiež skúsiť krátkodobý prenájom. Trom mojim kamarátom som pomohol uchopiť túto myšlienku, zalistovať ich nehnuteľnosť, a teda dnes sú z nich už plnohodnotný hostitelia. A tí, ktorí proste nechcú byť v role hostiteľa, lebo majú na to svoje dôvody, mi ponúkli ich byty do prenájmu, aby som si na nich “robil airbnb“. Takže dnes už mám 14 listingov na airbnb a v priebehu pár týždňov to bude 16.

Koľko teda viem na Airbnb zarobiť? 

Asi vás zaujíma aj otázka ekonomiky. Tu to nie je také jednoduché ako s dlhodobým prenájmom a hneď vysvetlím prečo.

1. sezónnosť
Mesiace máj až september majú výrazne vyšší počet cestujúcich, čo umožňuje nastaviť si vyššie ceny. V praxi to znamená, že cena za noc môže byť napríklad v júli 49-69 EUR + poplatok za upratanie. Sezónnosť pri dlhodobých prenájom z pohľadu roka je prakticky nulová. Nájomca platí rovnaký nájom, ako v máji, tak aj v novembri.

2. lokalita
Samozrejme toto platí celkovo pre nehnuteľnosti na celom svete. Ale pri krátkodobom prenájme sú tie rozdiely výraznejšie. Moja skúsenosť je taká, že mesačná tržba za malú garsónku s minimálnym vybavením (bez práčky, bez TV, rádia…) na pešej zóne Starého Mesta v Bratislave vie byť oveľa vyššia (príklad august 2017: 1 757 €) ako tržba v rovnakom mesiaci za komplet vybavený (práčka, TV, umývačka,…) 2i byt na Palisádach pri Mlynských Nivách alebo v okolí Kollárovho námestia (príklad august 2017: 1 210 €).

Tržby január 2018:

 

3. faktory
Kým cenu dlhodobých prenájmov riadi najmä dopyt po prenájmoch a vývoj situácie na trhu s prenájmami, tak pri krátkodobých prenájmoch ovplyvňujú ceny aj úplne iné faktory.
Pár zlých hodnotení dokáže odradiť veľké množstvo záujemcov, a tak vám nezostane iné ako znižovať cenu. Naopak, dobré hodnotenia umožňujú ísť s cenou vyššie.
Samotné airbnb používa prepracovaný a tajný systém hodnotenia ako hostiteľov tak aj ich ponúk. Môže sa stať, že ak vám trvá odpísať hosťom na nejakú požiadavku o hodinu viac ako inému hostiteľovi v rovnakej lokalite, tak 100% bude jeho ponuka zobrazená na webe airbnb skôr (vyššie), ako tá vaša.

4. osobnosť človeka
Každý sme iný a inak rozmýšľame. Niekto má ľudí rád a vyhľadáva spoločnosť aj keď úplne neznámych osôb. Niekto iný radšej preferuje v kontakt s úzkym okruhom známych. Pri dlhodobom prenájme je v podstate jedno, aký človek ste. O cene rozhodujú parametre bytu, lokality a situácie na trhu. Pri krátkodobom prenájme viete získať vyšší príjem aj nadštandardnou starostlivosťou o hostí. Nemusí ísť len o platené doplnkové služby (raňajky, nákup, odvoz,…) ale ak sa hosťom venujete, napíšu vám prekrásne hodnotenia, ktoré fungujú ako magnet pre ďalších hostí. Popravde ja som introvert, takže som si na svoj hostiteľský profil napísal, že nie som typ hostiteľa, ktorý rád s hosťami trávi čas a chodí im ukázať mesto alebo na večeru. Moji hostia to vedia a neočakávajú osobný kontakt. Aj keď sem-tam mi to niekto v hodnotení vytkne, ale je to skôr jeho chyba, lebo mal venovať viac času hľadaniu bytu aj s priateľským a žoviálnym hostiteľom.

5. počet ponúk

Ku dnešnému dňu je v Bratislave 719 bytov na airbnb, okrem toho ešte 229 izieb a máme tu aj 25 lôžok v zdieľaných izbách. Nie je raritou, že niekto vo svojom vlastnom (alebo prenajatom) byte vyčlení jednu izbu na krátkodobý prenájom a tak si kompenzuje náklady na bývanie. Minulý rok sme mali v tomto období o 263 bytov menej. Počet aktívnych “listingov“ má tiež obrovský vplyv na cenu.

Mapa listingov v Bratislave:

zdroj: Airdna

Krátkodobý prenájom je rozsiahlejšia a náročnejšia téma ako dlhodobý prenájom. Všetko to, čo viete o dlhodobých prenájmoch vás nespraví úspešnými na poli krátkodobého prenájmu. Rozdiel je aj v časovej náročnosti. Pri dlhodobom prenájme neupratujete byt 15 krát za mesiac, neperiete prádlo z 15-tich pobytov. Nekomunikujete DENNE s nájomníkmi. Nemusíte im vysvetľovať, ako sa dostať z letiska verejnou dopravou do vášho bytu alebo kde zaparkovať bezpečne a bezplatne v okolí bytu.  Na druhej strane príjem z krátkodobých pobytov, ak to robíte dobre vám dokáže vygenerovať pekný príjem pred zdanením.

Napríklad najvýkonnejšia garsónka v pešej zóne vygenerovala za jeden rok 23 137 EUR, to je takmer 1 930 EUR mesačne! Toto je však extrém. Netreba mať veľké očakávania a radšej počítajme s priemerným hrubým príjmom na úrovni 1000-1100 EUR mesačne. Čím ďalej od pešej zóny byt je, tým menší priemerný príjem bude generovať.

Pre objektívnosť musím pripustiť aj fakt, že pri menšej kríze, a teda pri poklese počtu cestujúcich budú mať hostitelia určite problém. Preto je nesmierne dôležité kupovať investičnú nehnuteľnosť tak, aby vám vychádzala matematika aj pri dlhodobom prenájme. Dnes som už skúsenejší ako v lete 2015. Bodkou za touto etapou života bol Tomášov blog. Ten mi pomohol ujasniť si investičnú matematiku. V minulom roku som pochybil pri nákupe  2 bytov práve v tom, že som nepočítal matematiku ako na dlhodobý prenájom ale len airbnb matematiku. A tam mi dáte určite za pravdu, že sa zmestia aj s rezervou ešte vyššie ceny nehnuteľností, aké tu máme dnes.

Zaujímavé, ale ja nechcem tráviť každý deň upratovaním bytov po hosťoch! 

Ak sa teda chcete zviezť na vlne airbnb, tak máte tri možnosti.

1. Sám sa stať hostiteľom – je to asi najbežnejší scenár. Mám byt blízko centra, tak zo seba ako investora – prenajímateľa s pasívnym príjmom urobím živnostníka (nie podnikateľa)- hostiteľa. Budem si sám upratovať, prať, žehliť a komunikovať denne s hosťami. Nie je to zlá predstava najmä v prípade, že vás nebaví zamestnanie, v ktorom trávite 8 hodín denne s nechuťou. Pri 2-3 bytoch už je teoreticky možné vyprodukovať vyšší príjem ako je priemerný plat v Bratislave. Počítajte však s tým, že dovolenky a voľné dni asi ani mať nebudete, keď tak len vďaka náhode. V prípade mimoriadnej situácie si vždy viete zablokovať dostupnosť určitých dní v Airbnb kalendári.
2. Ak máte skúsenosti a túžite po vyššom príjme, tak si môžete prenajať nehnuteľnosť kamaráta alebo známeho, ktorý vám v nájomnej zmluve povolí byt ďalej podnajímať. Výhodou je, že týmto spôsobom nemáte na sebe X hypoték a iných záväzkov a v prípade, ak by vás táto činnosť prestala baviť, tak si prenájom bytov ukončíte. Vlastníci si nájdu iných nájomníkov a vy sa môžete bezstarostne venovať čomukoľvek inému.
3. Asi najpasívnejšou formou, akou sa môžete podieľať na airbnb vlne je možnosť prenajať vašu nehnuteľnosť niektorému hostiteľovi. V Bratislave sa hostiteľstvu momentálne venuje aktívne 540 ľudí. Z toho 410 hostiteľov má iba jednu nehnuteľnosť vo svojej ponuke a 130 ich má ponúk na airbnb viac. Ak vám postačuje o 10-20% vyšší príjem z prenájmu ako by ste dosiahli pri dlhodobom prenájme a netúžite si pridávať ďalšie pracovné starosti, tak táto voľba je tá pravá. Hostiteľ prevezme na seba všetky záležitosti s bytom súvisiace. Drobné opravy, poškodenia,.. A určite vám nebude volať v noci, že vám niečo tečie v byte. Hostia zavolajú jemu a on to musí isť riešiť. Veď je to jeho biznis. Tieto podmienky sa dajú veľmi pekne zakomponovať do nájomnej zmluvy.

Ja sám som v prvej a druhej kategórii. Sám vlastním byty, ktoré prenajímam cez Airbnb, ale taktiež ponúkam záujemcom (vlastníkom vhodných nehnuteľností) kompletné zastrešenie prenájmu cez Airbnb. Znamená to, že s nehnuteľnosťou nemajú žiadne starosti, len vyšší príjem z nájmu. Win-win pre obe strany.

Na jednej strane sa teda snažím vystupovať a konať ako investor a na druhej strane sa snažím vybudovať podnikanie na poli Airbnb. Trochu mi to trvalo, kým som si tieto dve veci od seba vo svojej hlave odčlenil. Airbnb príležitosť beriem, ako mimoriadnu situáciu na trhu, vďaka ktorej si viem ‚živnostníčením‘ a neskôr podnikaním vygenerovať extra príjem, z ktorého budem môcť financovať nákup nehnuteľností na dlhodobý alebo krátkodobý prenájom.

Pokiaľ vás táto téma zaujala a chceli by ste sa poradiť, môžete mi napísať na mailovú adresu info(zavináč)bestlocation.sk,  prípadne môžete použiť formulár pod týmto článkom.

Tento článok vyšiel prvýkrát 6. februára 2018.