Na čo sa zamerať – rast ceny nehnuteľnosti či príjem z nájmu?

Táto téma vzbudzuje medzi investormi zanietené diskusie. Jedna strana hovorí, že základom je maximálny mesačný cashflow, t.j. maximálny rozdiel medzi príjmom z nájomného a mesačnými nákladmi. Druhá strana tvrdí, že zbohatnúť sa dá jedine z rastu ceny nehnuteľnosti, a preto samotný mesačný cashflow nie je dôležitý. Pohľad na príjem z prenájmu nehnuteľností  je zjavne rozporuplný.

Kde je teda pravda?

Ako to väčšinou býva – odpoveď zavisí od viacerých faktorov.

Pozrime sa teda na konkrétny príklad. Budeme porovnávať dve nehnuteľnosti. Jednu v Bratislave a jednu v Banskej Štiavnici. Jeden investor sa zameriava na rast ceny nehnutelnosti a druhý na maximálny cashflow. Investor má k dispozícii vlastné zdroje vo výške 27.000eur.

Oba výpočty si môžete nasimulovať v našom DEAL ANALYZER.

 BA:

Cena 2izb bytu – 135tis eur (centrum, 16 ročná novostavba)

Nájomné: 620eur

Náklady – 615eur (80% financovanie, úrok 2%,  2 týždne v roku neprenajatý, vrátane rezerv na opravy, udržbu, poistenie atď)

Mesačný cashflow – 5eur mesačne

Návratnosť vloženej investície – 5eur x 12 (ročný výnos)/ 27.000 (20% zo 135tis) = 0.22% p.a.

 Banská Štiavnica:

Cena 2izb bytu – 30tis eur

Nájomné: 300eur

Náklady – 270eur (80% financovanie, úrok 2%, 2 týždne v roku neprenajatý, vrátane rezerv na opravy, udržbu, poistenie atď)

Mesačný cashflow – 30eur

Návratnosť vloženej investície  – 30eur x 12(ročný výnos) / 6.000(vlastné zdroje 20% z 30tis)= 6% p.a.

Investor by v tomto prípade mohol kúpiť s vlastnými zdrojmi vo výške 27.000eur približne 4 takéto nehnuteľnosti (27.000/6.000) . Tj jeho mesačný cashflow by bol vo výške 4 x 30eur = 120eur.

 Pre ktorú investíciu by ste sa rozhodli vy?

Pri rozhodovaní by ste mali zvážiť nasledovné faktory. 

1. Aký bude rast cien nehnuteľností v daných mestách?

Podľa štatistík dostupných na stránkach Národnej banky Slovenska bol rast cien nehnuteľností v banskobystrickom regióne od roku 2002 vo výške 4.77% p.a.. V Banskej Štiavnici bol pravdepodobne o čosi nižší, môj odhad je pod 4%. Naproti tomu v Bratislave predstavoval 6.24% p.a.

Prečo je to tak?

Ekonomika a demografia. Čím lepšia ekonomika mesta, tým vyšší tlak na zvyšovanie miezd a následný rast cien nehnuteľností, nakoľko ľudia si tieto vyššie ceny ‚môžu dovoliť‘. Ľudia taktiež odchádzajú do miest, kde môžu zarobiť viac, a tým opäť vytvárajú tlak na rast cien nehnuteľností. Viac ľudí -> vyšší dopyt -> vyššie ceny.

Z banskobystrického regiónu ľudia odchádzajú. Napríklad počet obyvateľov Banskej Bystrice klesá už posledných 10 rokov (viď graf nižšie). To je veľmi silný indikátor pre ceny nehnuteľností. Navyše s jednou z najrýchlejšie starnúcich populácii bude tento problém s rokmi len horší.

 

Dôležité však je aj poznať, v akej fáze realitného cyklu sa dané mesto nachádza. Viac o cykle nehnuteľností nájdete v článku o 18-ročnom cykle nehnuteľností. 

Rast cien nehnuteľností vo výške 4.00% vs. 6.24% sa môže zdať málo, no pozrime sa, čo spraví čas s týmto malým rozdielom.

135.000eur bude mať:

– o 5 rokov  hodnotu 164tis. (rast 4%) vs. 180tis. (rast 6.24%) No vyšší cashflow vám prinesie len 7.200eur (120 x 12 x 5) za daných 5 rokov.

– o 10 rokov 199tis. vs. 241tis. Rozdiel v cashflow – 14.400eur.

– a kedže investovanie do nehnuteľností je dlhodobá investícia pozrime, sa na danú situáciu aj o 20 rokov – 295tis. vs. 432 tis. Rozdiel v cashflow 28.800eur.

Ako môžete vidieť na tomto príklade mierne vyšší rast ceny nehnuteľnosti spôsobil rozdiel až 137tis  (432 vs. 295) eur v priebehu 20 rokov.

Znamená to, že by ste mali kupovať iba nehnuteľnosti v Bratislave? Vôbec nie. Pri posudzovaní investície musíte zhodnotiť aj ďalšie faktory.

2. Ďalšie faktory

– Váš rodinný rozpočet- umožňuje vám váš rodinný rozpočet držať nehnuteľnosť s minimálnym mesačným cashflow? Čo ak narastú úrokové sadzby a váš cashflow z nehnuteľnosti sa zmení na negatívny? Čo ak vám vypadne príjem na pár mesiacov kvôli neplatiacemu nájomníkovi?  To najhoršie čo sa vám môže stať je nutnosť rýchlo predať nehnuteľnosť, pretože nemáte prostriedky na platenie bežných výdavkov. Tomuto scenáru sa musíte za každú cenu vyhnúť.

– Vyšší mesačný cashflow dosahujú zväčša lacnejšie nehnuteľnosti v chudobnejších regiónoch. Z toho vyplývajú dve veci. Vyššie riziko problémov s neplatiacimi nájomníkmi a nutnosť kúpiť podstatne viacej nehnuteľností pri investovaní rovnakej sumy. Ako uvádzam vyššie, za rovnakých 27 tis. vám v Bratislave stačí kúpiť jeden byt, na druhej strane v Banskej Štiavnici by ste museli kúpiť 4 byty čo znamená 4x viac problémov s údržbou, s nájomníkmi, poplatkov za prevod nehnuteľnosti, znaleckých posudkov atď.

Na druhej strane, viacej nehnuteľností rozloží vaše riziko a ak jeden nájomca nezaplatí, stále ešte štyria zvyšní nájomníci platia. Taktiež vám dostatočný cashflow pomôže preplávať cez nárast úrokových sadzieba príp. pri iných problémoch bez zaváhania.

Ako ste už asi pochopili ja osobne uprednostňujem rast ceny nehnuteľnosti pred príjmom z prenájmu. V Austrálii majú jednu radu, ktorej sa držím: „Cashflow keeps you in the game, growth gets you out of the game“ znamená to, že mesačný cashflow vás má iba udržať v hre (vlastniť nehnuteľnosť) dostatočne dlho, pokiaľ cena nehnuteľnosti nenarastie. Pri akejkoľvek kúpe sa však stále pozerám na cashflow a stres-testujem svoje portfólio pri vyšších úrokových sadzbách.

Ak si však nemôžete dovoliť akýkoľvek výkyv v rodinnom rozpočte príp. nemáte dostatočnú hotovostnú rezervu určite uprednostnite nehnuteľnosti s vyšším mesačným cashflow. 

Ako však vybrať nehnuteľnosť, ktorá bude dosahovať nadpriemerný rast ? 

Makrofaktory

• Demografia mesta – rastúci resp. aspoň neklesajúci počet obyvateľov.
• Ekonomika – nízka nezamestnanosť, rastúca priemerná mzda a dostatok zamestnávateľov.

Mikrofaktory

• Časť mesta s dobrou dopravnou dostupnosťou. Dostatok obchodov, reštaurácií a inej občianskej vybavenosti v okolí.

Faktory konkrétnej nehnuteľnosti

• Nehnuteľnosť o ktorú majú záujem prvokupujúci na bývanie s rodinou. Toto je kľúčový faktor. Mnoho ľudí sa ma pýta či majú kúpiť tzv.apartmán namiesto bytu na investíciu. Apartmány sú svojou dispozíciou rovnaké ako byty, avšak nespĺňajú všetky kritéria bytov ako napr. svetelnosť, veľkosť jednotlivých miestností atď. Apartmány tvoria cca 10-15% dokončených bytov v Bratislave. Tieto nedostatky sa developeri snažia vykompenzovať nižšou cenou, ako je cena štandardných bytov. Spýtajme sa teda otázku, či by v takomto apartmáne chcela žiť mladá rodina resp. prvokupujúci? Bez dostatočnej svetelnosti skôr nie. To znamená, že takýto apartmán budú kupovať IBA investori. To však znamená, že ste na strane dopytu eliminovali 80-90% kupujúcich! Aký silný bude tlak na rast cien takýchto apartmánov v porovnaní s bytmi? Asi nie veľmi veľký.
• Jedinečnosť. Opäť použijem príklad z Bratislavy. Pozemky sú v okolí centra veľmi drahé, preto jediná možnosť developerov ako zarobiť je stavať do výšky. Pozrite sa na väčšinu projektov a uvidíte veže s 20-30 poschodiami. Byty v týchto vežiach sú na každom poschodí absolútne identické a obyvatelia nemajú skoro žiadne súkromie. Ak majú kupujúci na výber desiatky rovnakých bytov, prečo by chceli práve ten váš? Osobne investujem len do bytov v bytovkách s maximálne 5-6 poschodiami a 15-30 bytov v danom vchode.
• Cena nehnuteľnosti v investičnom intervale – v Bratislave si prvokupujúci môžu dovoliť byt v hodnote 100-130 tis eur, preto by ste aj vy mali kupovať nehnuteľnosti v tomto rozmedzí. Ak totiž kúpite nehnuteľnosť napr . za cenu 190tis. opäť eliminujete väčšinu prvokupujúcich.

Rozhodnutie o tom, či je dôležitejší rast ceny nehnuteľnosti alebo maximálny cashflow závisí od vašej konkrétnej situácie, a preto sa pred kúpou investície zamyslite nad faktormi vyššie alebo sa poraďte s niekým, kto má skúsenosti s investovaním do nehnuteľností. Príjem z prenájmu nehnuteľností je v každom prípade veľmi zaujímavý.

Prvým krokom môže byť moja kniha „Investovanie do nehnuteľností od A po Z„.

Veľa úspechov pri investovaní.