Starostlivosť o nájomníkov – časť 2

Tento článok je pokračovaním prvého článku, kde sme si povedali o základoch starostlivosti o nájomníkov. Poďme sa teda pozrieť na ďalšie otázky a ako na starostlivosť o nájomníkov.

• Bežné opravy a údržba
  Kto je zodpovedný za opravu kvapkajúceho kohútika či tečúci záchod? Budete musieť vy riešiť tieto starosti alebo je možné tieto úlohy delegovať na iných?

Kto je zodpovedný za čo?

Závisí to od vašej nájomnej zmluvy. Štandardne sa však v nájomnej zmluve uvádza, že za drobné opravy do výšky napr. 30 Eur je zodpovedný nájomník. Čo sú však drobné opravy? Dobrou pomôckou (a odporúčam v nájomnej zmluve odvolávku na toto usmernenie) je Príloha č. 1 nariadenia vlády Slovenskej republiky č. 87/1995 Z. z. DROBNÉ OPRAVY V BYTE SÚVISIACE S JEHO UŽÍVANÍM. Je v nej uvedené čo sa rozumie pod drobnou opravou. Všetky ostatné opravy sú vo vašej réžii.

Dôležité však je aj povedať, že nájomník po obhliadke preberá byt v stave, v akom bol pri obhliadke, preto akékoľvek navyše-požiadavky po prebratí bytu ohľadne zariadenia sú neopodstatnené.

Osobne však ponúkam nájomníkom možnosť do 5 dní od prevzatia bytu nahlásiť akékoľvek nedostatky, ktoré v byte objavia, pričom o ich odstránenie sa postarám ja.

• Ako postupovať v prípade potreby opravy?

Máte dve možnosti – buď si vyhrniete rukávy a spravíte to sám alebo to necháte na profesionálov. Odporúčam vám voliť druhú možnosť. Stratený čas, neodborná oprava, zbytočný stres vám za tých pár ušetrených Eur nestoja. Radšej tento čas venujte vzdelávaniu sa a hľadaniu nových investícií – takto využijete tento čas dvojnásobne.

Ako teda na to? Na Slovensku funguje množstvo ‘hodinových manželov’. Stačí ak do Google zadáte hodinový manžel a vaše mesto. Títo manželia vyriešia za vás väčšinu menších problémov. Problémom býva ich kvalita – opäť dajte na referencie a po každej práci zavolajte svojmu nájomníkovi a spýtajte sa ako bol s opravárom spokojný!

Postup – akonáhle vám nájomníci nahlásia potrebu opravy mailom, (nie telefonicky! Toto musíte nájomníkom vysvetliť pri odovzdávaní bytu. Telefón slúži len na urgentné pohotovosti!) zavolajte hodinovému manželovi príp. špecializovanému remeselníkovi (inštalatér, elektrikár v prípade odbornejších problémov) a spýtajte sa ho, či môže daný problém opraviť. Ak súhlasí, dajte jeho číslo priamo nájomníkom, aby sa dohodli na čase opravy priamo s opravárom. Nechcete predsa robiť spojovateľa medzi nimi dvoma. Najvhodnejšie je dohodnúť sa s nájomníkmi, aby za opravu zaplatili v hotovosti priamo opravárovi a následne im vy túto čiastku preplatíte. Dôležité však je, aby opravár vystavil faktúru/príjmový doklad na vaše meno, aby ste si mohli túto opravu dať do nákladov.

• Čo s neplatiacimi/ zložitými nájomníkmi?
  Toto je téma na celý článok preto sa obmedzím na základy.

Ak ste si splnili svoju domácu úlohu a preverili si nájomníka predtým než ste s ním podpísali nájomnú zmluvu, väčšinu zlých jabĺk ste už vyfiltrovali. No napriek tomu sa skôr či neskôr dostanete do situácie, kedy bude nájomník meškať s nájomným. Čo teda robiť v takom prípade?

Dôležité je, aby nájomník pochopil, že to myslíte vážne a že netolerujete akékoľvek oneskorené platby. Okamžite v nasledujúci deň, kedy malo byť nájomné zaplatené kontaktujte nájomníka a oboznámte ho, že nájomné bolo splatné, a že začínate počítať poplatok z omeškania (musí byť uvedený v nájomnej zmluve). Ak sa to stalo prvýkrát použite zdravý rozum, či naozaj budete tento poplatok požadovať. Zmysel tohto kroku je ‘trénovanie’ vašich nájomníkov. Musia vedieť, že neskoré platby sú neakceptovateľné.

Ak to nepomôže, stretnite sa s nájomníkom osobne a zistite čo sa deje. Každý z nás sa môže dostať do ťažšej situácie, a preto opäť použite zdravý rozum. Ak sa jedná o dočasnú situáciu (odklad platby o menej ako týždeň), môžete toto oneskorenie akceptovať, avšak s poplatkom za neskorú platbu.

Ak sa situácia nevyrieši, požiadajte nájomníka, aby opustil nehnuteľnosť – konkrétne podmienky, kedy môžete ukončiť nájomnú zmluvu sú v nájomnej zmluve, avšak odporúčam vám konzultovať tento krok s právnikom.

Ak nájomník napriek tomu nechce opustiť nehnuteľnosť, zaplaťte mu! Umlčte svoje ego aj svoj hnev a pozrite sa na to logicky. Vysťahovanie nájomníka súdnou cestou potrvá prinajlepšom pár mesiacov, kedy nedostanete zaplatené žiadne nájomné a ešte budete musieť platiť všetky energie. Zaplaťte mu – 1 mesačné nájomné, ak odíde do zajtra. To by malo byť dostatočnou motiváciu k spolupráci. vaše ego to časom pochopí.

Ak ani tento krok nepomôže obráťte sa na svojho právnika, ktorý s vami spíše všetko potrebné a podá žiadosť o vysťahovanie na súd. Tento proces potrvá 6 a viac mesiacov, preto sa mu snažte za každú cenu vyhnúť!

V ŽIADNOM PRÍPADE SA VŠAK NESNAŽTE SVOJPOMOCNE VYSŤAHOVAŤ NEPLATIACEHO NÁJOMNÍKA Z BYTU! Hrozí vám za to žaloba a možné väzenie – toto už nie je podnikanie!

Aj keď to vyzerá hrozivo, v skorších článkoch sme písali o nutnosti mať rezervu v hotovosti pre takéto prípady. Ak ju máte, jediné o čo môžete prísť je vaše ego, ale nehnuteľnosť vám ostane. Ak ju však nemáte a nedokážete splácať hypotéku a platiť mesačné platby môžete o vašu investíciu prísť!

• Čo robiť ak ste zo správy nehnuteľností nešťastný?
  Ak ste nešťastný, pravdepodobne nemáte dobrý systém. Zapisujte si postupy pri jednotlivých situáciách, čo ste presne spravili. Ak budete mať na každú situáciu spísaný postup, môžete tieto činnosti na niekoho delegovať! Na niekoho, koho táto práca bude baviť. Na internete sú možnosti prenajať si virtuálnu asistentku – ak máte spísané postupy, môžete jej túto činnosť odovzdať.

Ako poslednú (alebo aj prvú) možnosť máte prenechať starostlivosť profesionálom – property managers. Nebuďte nešťastný s pár eurami navyše – buďte šťastný s pár eurami menej.

Tieto dva články pokrývajú len základy starostlivosti o nájomníkov – neprestávajte sa v tejto oblasti vzdelávať pretože investícia do vzdelania prináša najvyšší výnos.

Máte otázky k tejto téme? Komentujte článok a rád vám odpoviem!

Tento článok vyšiel prvýkrát 18. septembra 2016.