Starostlivosť o nájomníkov je peklo – budeš chodiť o jednej v noci opravovať prasknuté potrubie, budeš chodiť opravovať tečúce WC a nakoniec ti ani nezaplatia nájomné a k tomu všetkému ich nebudeš vedieť odtiaľ dostať!

Okolo nájmov existuje veľa povier a šíria ich najmä ľudia, ktorí to nikdy neskúsili. Druhou skupinou sú ľudia, ktorí to skúsili, ale nevedeli ako na to, a tak skončili znechutení. V tomto článku sa pozrieme na to, ako je to v skutočnosti – aké sú skutočné starosti s nájomníkmi, ale najmä na to ako im môžete predchádzať a ako ich môžete delegovať na iných.

Starostlivosť o nájomníkov

• Manažovanie nájmov samostatne či prostredníctvom profesionálov. Prvým (a zásadným) rozhodnutím je rozhodnutie, či budete manažovať nájom vy sám alebo to necháte na profesionálov. Dobrou správou je, že už aj na Slovensku fungujú profesionálni ‘Property-managers’ – správcovia prenajímaných nehnuteľností. Títo správcovia vám poskytnú rôzny rozsah služieb – od základného nájdenia nájomníkov, po kompletnú správu vrátane riešenia havárie (napr. o jednej v noci;) ale aj monitorovanie platieb nájomného a úhrady všetkých nákladov. Snáď jedinou ‘nevýhodou’ je cena. Bežne sa poplatky pohybujú medzi 8-12% z mesačného nájomného (za mesiac). K tomu si ešte správcovia účtujú poplatky za nájdenie nového nájomníka (1 mesačné nájomné) a poplatok za zabezpečenie napr. opravára v prípade potreby opravy. Druhým rizikom je ‘kvalita’ daného správcu – ako rýchlo dokáže nájsť nových nájomníkov, ako často chodí skontrolovať nehnuteľnosť, ako sa správa k nájomníkom atď.

Pre koho sú vhodní profesionálni správcovia? Najmä pre ľudí, ktorí nemajú čas a chuť starať sa o nájomníkov. Je dôležité spraviť toto rozhodnutie predtým, ako nehnuteľnosť kúpite, nakoľko to má dopad na vaše mesačné náklady.

Ak sa napriek všetkým výhodám profesionálneho správcu rozhodnete spravovať nehnuteľnos vy sám, čítajte ďalej. A ak sa rozhodnete využiť služby profesionálnych správcov, čítajte ďalej taktiež, pretože musíte aspoň čiastočne poznať, čo budú za vás títo ľudia robiť, nakoľko ich budete musieť kontrolovať.

• Zariadená či nezariadená nehnuteľnosť?
  To závisí najmä od toho čo očakávajú nájomníci vo vašej lokalite. Všeobecne možno povedať, že na Slovensku sú viac žiadané zariadené nehnuteľnosti. Pri nezariadených nehnuteľnostiach musíte počítať s dlhšími obdobiami, kedy bude vaša nehnuteľnosť neprenajatá.

Ako teda zariadiť nehnuteľnosť?

Tu robí mnoho prenajímateľov chybu – snažia sa zariadiť nehnuteľnosť tak, ako by to vyhovovalo im! Toto je biznis a nájomník je v ňom vašim zákazníkom! Preto musí zariadenie vyhovovať v prvom rade vašim nájomníkom. Nesnažte sa preto zariadiť nehnuteľnosť luxusnými doplnkami, ak budú vašou cieľovou skupinou študenti. Vyšší nájom za to nedostanete a zbytočne miniete peniaze. Držte sa toho, ako sú zariadené podobné byty na prenájom vo vašej lokalite. Z obrázkov v inzerátoch si dokážete utvoriť dobrý prehľad o ‘štandarde’ prenajímaných bytov.

• Ako nájsť (správnych) nájomníkov?
  Mnoho starostí s nájomníkmi vzniká ako následok nesprávneho rozhodnutia v tomto kroku, preto buďte pri výbere dôkladný. Ak je to vaša prvá skúsenosť s hľadaním nájomníkov, odporúčam vám nechať to na profesionálov – realitných maklérov.

Stále však musíte vedieť, čo tento proces obnáša, nakoľko konečné rozhodnutie o nájomníkovi bude na vás. Ak sa teda rozhodnete prenajímať byt svojpomocne, zvoľte nasledovný postup.

– Podajte inzerát na 2-3 realitných stránkach na internete. Je vhodné v inzeráte rozdeliť cenu na cenu na nájom a cenu za energie.

– Dohodnite sa so záujemcami na obhliadke.

– Počas obhliadky zodpovedajte nájomníkovi jeho otázky a spravte prvý ‘screening’ potencionálneho nájomníka.

Základné otázky, ktoré by ste sa mali potencionálneho nájomníka spýtať:

– Kde a ako dlho býval doteraz.

– Kde je zamestnaný a od kedy.

– Prečo sa sťahuje.

– Od kedy by chcel nastúpiť.

– Koľko ľudí bude v nehnuteľnosti bývať.

– Či fajčí a či má nejaké domáce zvieratá.

– Či si môžete overiť údaje o zamestnaní u zamestnávateľa a jeho bývalého prenajímateľa.

– Overte si nájomníka u jeho zamestnávateľa a bývalého prenajímateľa.

Ak nedostanete uspokojivú odpoveď na ktorúkoľvek otázku, nájomníka zamietnite. Nepodľahnite pokušeniu rýchlo nehnuteľnosť prenajať – komukoľvek! Môže vás to stáť veľa nervov a peňazí.

• Podpísať, či nepodpísať s nájomníkom zmluvu?
  Niektorí prenajímatelia prenajímajú svoje nehnuteľnosti v snahe ušetriť na daniach na čierno, t.j. bez zmluvy. NEROBTE TO! Je to krátkozraké, nezákonné a pre vás aj veľmi rizikové. Bez zmluvy nie ste chránený a naivná predstava, že nájomníka budete v prípade problémov vyhadzovať z bytu pomocou kamarátov môže skončiť vaším trestným činom a možným väzením. Toto nie je asi vaša predstava úspešného investovania. Hlavným dôvodom, prečo niektorí prenajímatelia nechcú podpisovať s nájomcami zmluvu, je snaha vyhnúť sa plateniu daní. V ďalšom článku si však povieme o legálnych možnostiach, ako si môžete znížiť dane.

K samotnej zmluve – ak prenajímate nehnuteľnosť prostredníctvom realitného makléra, pripraví zmluvu za Vás. Ak nie, môžete si stiahnuť vzor nájomnej zmluvy z internetu za minimálny poplatok (cca 10 Eur). V roku 2014 bol schválený nový zákon o krátkodobom nájme bytu – priniesol viacero výhod pre prenajímateľov, a preto určite uzatvorte zmluvu podľa tohto zákona a nie podľa občianskeho zákonníka.

V každom prípade Vám odporúčam prekonzultovať nájomnú zmluvu s právnikom.

Téma starostlivosti o nájomníkov je dosť obšírna, preto tu nateraz skončím a budem pokračovať v ďalšom článku.

Tento článok vyšiel prvýkrát 18. septembra 2016.