V tomto článku sa pozrieme na základy základy investovania do nehnuteľností. Ak chcete byť úspešný v investovaní do nehnuteľností musíte vedieť rozoznať dobrú investíciu od zlej. I keď zoznam kritérií uvedený nižšie definitívne nie je kompletný, ak sa ho budete držať, vyhnete sa fatálnym chybám, ktoré by mohli spomaliť (až zastaviť) vaše investičné ambície.

Aké nehnuteľnosti sú vhodné ako investície?

• Občianska vybavenosť (lokalita) – dostatok pracovných miest v okolí, obchody, reštaurácie, zastávka hromadnej dopravy atď. sú nevyhnutné pre spokojné bývanie vašich nájomníkov, preto by im ich vaša nehnuteľnosť mala ponúkať.

• Cashflow – ako sme si ukázali v predchádzajúcom článku,  investícia vám musí prinášať zisk od prvého dňa t.j. nájomné musí pokryť VŠETKY vaše náklady spojené s prenájmom.

• Nájomníci – v danej lokalite musí fungovať trh s prenájmami, t.j. musí tam byť dostatok záujemcov o bývanie v podnájme.

• Miestna nehnuteľnosť – osobne vám odporúčam zamerať sa na nehnuteľnosti v meste, ktoré je vo vašej blízkosti (do 20-30 minút jazdy autom), a ktoré dobre poznáte. Ako začínajúci investor nemáte dostatok skúseností, aby ste mohli investovať na diaľku. Minimálne v začiatkoch budete musieť (ale najmä chcieť) mať nehnuteľnosť pod kontrolou a osobne sa z času na čas presvedčiť, či je všetko v poriadku.

• Existujúca nehnuteľnosť – začínajúcim investorom odporúčam len existujúce (t.j. nie nehnuteľnosti tzv na papieri – vo výstavbe). Dôvodom je, že existujúce nehnuteľnosti majú už svoju históriu a viete relatívne presne odhadnúť ich cenu, mesačné náklady, ale najmä možné mesačné nájomné. Posledným dôvodom je, že novostavby bývajú väčšinou značne predražené, a preto dosiahnuť pri nich zaujímavé výnosy je dosť ťažké.
  Nemali by ste teda nikdy investovať do novostavieb z papiera? Nikdy nehovor nikdy a to platí aj v tejto situácii, no mali by ste sa poradiť s odborníkom, ktorý sa v novostavbách a najmä ich cenách a akciových cenách (otváracie akciové ceny atď) vyzná.

• Kúpa pod trhovú cenu – najlepšou ochranou pred poklesom cien, zárukou dobrých výnosov a dostatočnou rezervou v prípade, že by ste potrebovali nehnuteľnosť rýchlo predať je, kúpiť nehnuteľnosť pod trhovú cenu. Technikám ako kúpiť nehnuteľnosť pod trhovú cenu a prečo by vôbec niekto predával svoju nehnuteľnosť pod cenu, je na zvlášť článok, preto o tom viac v ďalšom článku.

• Typ nehnuteľnosti – byt či dom; jedno, dvoj či trojizbový? Výborné otázky avšak odpoveď na ne závisí od vašej lokality. Všeobecne však platí, že ľahšie je prenajať byt ako dom a aj výnosy sú vyššie pri byte ako pri dome. Jedno až dvojizbové byty sú opäť vo všeobecnosti najžiadanejšie. Znamená to, že trojizbový byt či dom nie sú dobrou investíciou? Vôbec nie, len počet záujemcov, ktorí hľadajú takýto podnájom je menší, preto by ste mali počítať s dlhším obdobím, kedy nehnuteľnosť nebude prenajatá. Ak vám sedia čísla aj napriek dlhším výpadkom – super, choďte do toho.

Ak už viete čo kupovať,  je dôležité vedieť aj to, čo určite nekupovať!

• Nehnuteľnosť so štrukturálnymi problémami – narušená statika nehnuteľnosti, zatekajúce steny, neefektívne využitá plocha nehnuteľnosti (napr. veľká chodba/predsieň, malé izby), problémy s bytovým domom, v ktorom sa byt nachádza (problémy so strechou, zatekajúce základy atď). Toto všetko sú príklady, čoho by sa mal začínajúci investor vyvarovať.
  Sú byty v pôvodnom stave teda zlou investíciou? Práve naopak. Nehnuteľnosti v pôvodnom stave sú jedným zo spôsobov, ako kúpiť nehnuteľnosť pod trhovú cenu. Ak nemá takáto nehnuteľnosť štrukturálne problémy, môže z nej byť výborná investícia. O výpočte výhodnosti kúpy nehnuteľnosti v pôvodnom stave si povieme v ďalšom článku.

• Predražená nehnuteľnosť – toto je jedna zo základných chýb investorov, ktorá sa žiaľ už nedá opraviť. Tematike finančnej analýzy výnosnosti nehnuteľnosti som sa venoval v inom článku, preto sa obmedzím na konštatovanie, že pri investovaní sa riadite v prvom rade číslami a čísla vám povedia najpresnejšie, či kupujete predraženú nehnuteľnosť alebo nie.

• Nehnuteľnosť v zahraničí/ dovolenková nehnuteľnosť – pri investovaní musíte mať jasno v tom, či nehnuteľnosť kupujete ako investíciu, alebo pre zábavu a nesnažte sa ich kombinovať. Apartmány v Chorvátsku, či na Donovaloch pripravili už veľa investorov o peniaze. Vidina apartmánu, o ktorý sa vám niekto stará a vy si môžete kedykoľvek prísť a spraviť si dovolenku je lákavá, avšak väčšinou nefunguje. Hlavným dôvodom je, že nepoznáte daný trh, čo hľadajú turisti, ktorý danú oblasť navštívia, kedy je hlavná sezóna, kde sú top lokality, koľko dní z roka bude nehnuteľnosť obsadená a za akú cenu? Toto sú všetko otázky, ktoré musíte mať zodpovedané predtým, než podpíšete kúpnu zmluvu!

• Nehnuteľnosti ‘rozhádzané’ po rôznych lokalitách – existuje mnoho teórií o tom, či investovať do nehnuteľností na jednom mieste, alebo tam kde sa vyskytne príležitosť. Začínajúcim investorom odporúčam nájsť jednu lokalitu, ktorá spĺňa základné podmienky a začať investovať v tejto lokalite – znova a znova. Snaha byť inovatívny pri nehnuteľnostiach nie je, najmä pre začínajúcich investorov, vhodná. Nájdite čo funguje vo vašej oblasti a robte to znova a znova. A až keď nazbierate skúsenosti, začnite sa pozerať po nových možnostiach.

Toto sú základy investovania do nehnuteľností. Verím, že vám tieto rady pomôžu pri vašom rozhodovaní a vyhnete sa investíciám, ktoré by ste neskôr oľutovali. Dôležité je však povedať, že najväčšie riziko je neinvestovať! Nikdy nebudete mať 100% istotu, že kupujete správnu nehnuteľnosť, ale postupne budú vaše rozhodnutia lepšie a lepšie a budete presne vedieť čo chcete kúpiť a čo nie. Využite skúsenosti iných ľudí (realitných maklérov, mentorov, odborníkov), aby vám pomohli v oblastiach v ktorých sa nevyznáte, ale najmä sa neprestaňte vzdelávať, pretože investícia do vzdelania prináša najlepšie výnosy.

Tento článok vyšiel prvýkrát 18. septembra 2016.